Les différents types de baux : à quoi sert un bail ?
Un bail est un contrat de location qui réglemente les droits et obligations du bailleur et du locataire. Sans lui, la location n’est pas officielle aux yeux de la loi.
À l’intérieur du dossier de bail, le montant du loyer est mentionné ainsi que les modalités de paiement et la somme de la caution remise à la signature du bail. Toutes les informations concernant le type de logement, le délai de préavis permis pour mettre fin au bail et l’identité des deux parties sont également présentes.
Le type de bail varie en fonction du bien, de la situation géographique de celui-ci et du statut du locataire.
Le bail principal
Le bail principal est le plus courant dans la vie immobilière. Il est utilisé pour la location immobilière d’un logement à titre de résidence principale. Il en existe trois différents : le bail de location meublée, le bail de location vide et le bail de colocation.
Le bail de location meublée
Parmi les types de baux de location meublée, on retrouve :
- le bail meublé ordinaire, qui peut durer un an avec une reconduction tacite ou neuf mois sans ;
- le bail mobilité d’un à dix mois pour les étudiants, les stagiaires, les apprentis, les services civiques et personnes en mission temporaire ou mutation professionnelle ;
- la location meublée saisonnière pour les baux de courte durée, pour les personnes de passage dont le logement loué ne constitue pas la résidence principale.
Le bail de location vide
Le bail de location vide concerne la location de locaux non meublés. Si le propriétaire bailleur est une personne morale, la durée minimale de ce contrat est de six ans, si c’est un particulier, elle est de trois ans.
Pour réaliser un bail de location vide inférieur à trois ans, le propriétaire doit justifier d’une reprise de son logement avec un motif sérieux et légal.
Le bail de colocation
Le bail de colocation permet à plusieurs personnes de louer un logement ensemble. Il en existe deux sortes :
- le bail de colocation unique, qui lie tous les locataires au paiement du loyer de la charge locative et de la caution à l’aide d’une clause de solidarité ;
- le bail individuel, qui invite chaque locataire à payer sa part fixe.
Le bail commercial
Le bail commercial est un contrat élaboré prévu pour une location de locaux dans l’objectif d’y exercer une activité artisanale, industrielle ou commerciale. Les lieux doivent servir à l’exploitation d’un fonds de commerce pour être éligibles à ce type de bail dont la durée minimum est de neuf ans.
Dans le cadre de ce contrat de bail, le locataire a la possibilité de bénéficier d’un renouvellement du bail ou d’une indemnité d’éviction.
Le bail rural
Le bail rural est destiné aux exploitants agricoles souhaitant louer des terres ou des bâtiments en contrepartie d’un loyer ou d’une partie des récoltes. Il est conclu pour une durée minimale de neuf années qui peut être réduite en cas d'exception.
Le bail mixte
Le bail mixte concerne la location d’un logement également destiné à être un lieu de travail. Le locataire profite d’une habitation lui servant de domicile, mais aussi d’endroit pour exercer son emploi.
Ce type de contrat de location est très souvent utilisé par les personnes exerçant des professions libérales et les prestataires de services souhaitant pratiquer leur activité chez eux.
Le bail verbal
Le bail verbal est établi oralement sans rédiger de contrat. La durée de la location, le montant du loyer, de la caution et des charges locatives sont conclus d’un commun accord pour que le bail possède une valeur légale et juridique. Malheureusement, en cas de litiges, les deux parties devront prouver leurs dires sans preuve écrite, ce qui peut mener à des situations délicates.
Il est possible de réaliser un bail verbal, puis de le rédiger ultérieurement pour l’officialiser formellement.
Le bail de rénovation
Le bail de rénovation est un contrat dans lequel le locataire s’engage à effectuer des travaux à ses frais dans l’habitation concernée en respectant le cahier des charges établi. Il s’agit bien souvent de rénovations indispensables à la salubrité et à la sécurité des lieux loués.
Le bail de parking ou de garage
Le bail de location d’une place de parking ou d’un garage est conclu sur une durée libre. Louable à la semaine ou à l’année, ce type de contrat contient peu de réglementations spécifiques.
L'encadrement juridique du bail d'habitation
En France, le bail d'habitation pour une résidence principale est encadré par plusieurs lois.
La loi du 6 juillet 1989, qui régit les locations à usage d'habitation principale, encadre notamment les droits et les devoirs de chaque partie, à savoir le bailleur et le locataire. Bien qu'elle ait été modifiée et complétée au cours du temps, cette loi fait toujours office de référence pour les règles de rédaction du bail, notamment en ce qui concerne les clauses et les mentions obligatoires.
La loi ALUR du 24 mars 2014 apporte des règles supplémentaires et des modifications à la loi du 6 juillet 1989. Elle précise notamment l'encadrement des loyers dans les zones tendues et le loyer de référence applicable selon le secteur. Elle intègre également des nouveautés et des ajustements dont voici quelques exemples :
- le renforcement des règles en colocation ;
- l'encadrement plus strict des syndics de copropriété ;
- la reconnaissance légale de la location meublée ;
- les obligations du bailleur concernant les congés donnés au locataire suite à la reprise ou à la vente de son bien ;
- le plafonnement du dépôt de garantie ;
- la mise en place d'un modèle de contrat type pour une location meublée, vide ou en colocation.
La loi ELAN du 23 novembre 2018 complète la loi ALUR et introduit le bail mobilité.
Rédaction d'un bail : les modèles types et les documents prévus en annexe
Afin de respecter les lois applicables, le propriétaire bailleur doit rédiger son contrat de bail d'après un modèle réglementaire établi pour chaque type de location (vide, meublée, colocation).
Différents documents doivent également être annexés au contrat de bail, comme :
- le diagnostic de performance énergétique et d'autres diagnostics selon la localisation et les caractéristiques du logement ;
- l'état des lieux d'entrée ;
- la notice d'information ;
- l'attestation d'assurance contre les risques locatifs ;
- la liste des équipements pour l'accès à Internet et à la télévision ;
- l'acte de cautionnement si une caution solidaire est exigée par le propriétaire ;
- la liste des équipements et leur état pour un logement meublé.
D'autres documents peuvent également être exigés selon la situation du logement : convention Anah, immeuble situé dans une zone sismique.
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