La résiliation du bail

Pour mettre fin à un bail avant qu’il n'atteigne son échéance, plusieurs solutions s’offrent au propriétaire comme au locataire. Il est important de respecter les obligations à remplir pour que la résiliation du bail de location soit faite dans les règles. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la résiliation du bail et prenez un nouveau départ avec Citya Immobilier !

Comment résilier un bail ?

Pour résilier un bail en cours, il faut réaliser un certain nombre de formalités obligatoires. Le bailleur ou le locataire peuvent donner congé à condition de transmettre la demande grâce à un courrier en recommandé avec accusé de réception, par huissier ou par remise en main propre avec récépissé.

Cette missive doit être remise en respectant un préavis. Celui-ci varie en fonction du type de bien, du contrat de location et de la situation des deux parties. C’est seulement à compter de la réception de la demande de congé que le délai de préavis prend effet.

Que doit contenir le courrier de résiliation de bail ?

La lettre de congé doit contenir un certain nombre d'informations. Elle doit notamment inclure :

l'adresse complète du logement loué ;
les coordonnées du bailleur et du locataire ;
la date de signature du bail ;
la mention des articles 12 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
la mention de résiliation de bail et de donner congé ;
la durée du préavis définie en fonction du type de bien ;
la date de départ, préavis compris ;
la proposition d'un rendez-vous pour établir l'état des lieux de sortie.

Pour vous aider à rédiger ce courrier, il existe de nombreux modèles de lettres disponibles sur le web.

Le calcul de la date de fin de préavis

Là encore, c'est l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévaut. La date retenue pour le calcul est celle du jour de première présentation du courrier, qu'il s'agisse d'une remise en main propre, d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou d'un courrier recommandé électronique.

Le délai du préavis, toutefois, ne commence que le lendemain de la première présentation, que le bailleur ait récupéré ou non le courrier.

À partir du lendemain de cette date de réception, il faut compter :

1 mois calendaire s'il s'agit de rendre un logement meublé ;
3 mois calendaires s'il s'agit de rendre un logement non meublé.

Ensuite, vous pouvez procéder au calcul de la date de fin de préavis. Le point de départ est la date de première présentation du courrier, à laquelle vous ajoutez un jour, plus la durée légale du préavis. Il faut compter de date à date, sans prendre en compte le nombre de jours de chaque mois.

Pour vérifier votre calcul et éviter les erreurs, le site du service public met un simulateur de préavis à votre disposition.

La résiliation du bail par le locataire

Le locataire peut résilier son bail à tout moment, à condition de respecter le préavis correspondant à sa situation. En location immobilière meublée, le délai du préavis est d’un mois.

Pour les logements vides, il est de trois mois, mais peut être réduit à un mois dans les cas suivants :

le locataire est bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou du RSA ;
en cas de mutation, d’obtention d’un premier emploi, de changement d’activité ou de perte d’emploi ;
dans le cas où le loueur subirait des problèmes de santé qui nécessitent un déménagement, il doit les justifier à l’aide d’un certificat médical ;
si le logement loué est situé en zone tendue ;
si le locataire obtient l’attribution d’un logement social.

Pour bénéficier d’une réduction du délai de préavis, le motif doit être précisé dans la lettre de congé à l’aide d’un justificatif officiel. Le paiement du loyer doit se faire jusqu’à la fin du délai ou jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire.

La résiliation du bail par le bailleur

Concernant les habitations meublées, le bailleur doit respecter un préavis de trois mois afin de pouvoir donner congé à son locataire. Si les logements sont vides, ce délai est de six mois.

Dans tous les cas, il n’est possible pour lui de résilier le bail que sous l’une de ces conditions :

il souhaite vendre son habitation (en location nue, le loueur bénéficie d’un droit de préemption) ;
le logement doit être repris pour être habité par le bailleur ou un proche à titre de résidence principale ;
si le locataire a manqué à ses obligations, un motif sérieux peut suffire à lui donner congé.

À partir du moment où le locataire reçoit le congé du bailleur par courrier avec accusé de réception, par acte huissier ou en remise en main propre, il peut quitter les lieux quand il le désire. Il ne doit payer le loyer et les charges locatives que pour la période à laquelle il a occupé le logement.

S'agissant d'une vente en cours de bail d’habitations vides, le propriétaire n’a pas forcément le pouvoir de donner congé dès le terme du bail suivant l’acquisition. Si le terme du contrat intervient moins de trois ans après qu’il ait été signé, il doit attendre la fin du bail suivant pour pouvoir vendre son bien.

Le motif doit être légitime et sérieux

Le bailleur ne peut donner congé au locataire sans motif légitime et sérieux.

Voici quelques exemples de motifs valables qui peuvent justifier le souhait de vouloir donner congé.

Dans la plupart des cas, le locataire est fautif. Cela peut concerner des loyers et des charges impayés, des retards répétés de paiement, des dégradations importantes au sein du logement, des troubles avec le voisinage, notamment des nuisances sonores. Un défaut d'assurance habitation et une sous-location interdite constituent également des motifs légitimes.

Parfois, un bailleur peut donner congé à un locataire pour des raisons extérieures. Il peut s'agir de travaux importants, d'un changement de destination de l'immeuble ou d'un arrêté préfectoral.

Les recours en cas de litige

Qu’il s'agisse du locataire ou du bailleur, les deux parties ont le pouvoir de faire appel à la commission départementale de conciliation en toute gratuité. Le rôle de la CDC est de trouver un accord en convoquant les personnes concernées. Elle a le pouvoir de vérifier les motifs du congé et de les déclarer non valides s’ils ne sont pas sérieux. Notez que le congé frauduleux peut être sanctionné d’une lourde amende.

La protection des locataires âgés

Dans le cas où le locataire est ou dispose à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au seuil défini par arrêté, un relogement correspondant à ses dispositions doit obligatoirement être proposé par le bailleur s’il souhaite mettre fin au bail.

La fin du bail

Lors de la résiliation du contrat, les clés doivent être remises à leur propriétaire et un état des lieux de sortie est réalisé. Si le bien n’a subi aucune dégradation, le dépôt de garantie que le locataire avait fourni à la signature du bail lui est remis. A contrario, si le domicile loué a été victime de détériorations, la caution servira à réparer les dégâts causés.

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