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Quel est le rôle d’un syndic de copropriété ?

Les parties communes d’un immeuble sont gérées par un syndic de copropriété. Ce dernier a pour vocation première d’entretenir cet immeuble et de veiller à son bon fonctionnement, mais également de gérer les travaux et les finances.
Véritable chef d’orchestre, les actions du syndic de copropriété sont encadrées par la loi Hoguet du 2 juillet 1970 en ce qui concerne les professions immobilières et par la loi du 10 juillet 1965 en ce qui concerne la copropriété.
Enfin, la loi ALUR du 24 mars 2014 a complété ces mêmes lois. Zoom sur le rôle et les différentes missions d’un syndic de copropriété.

La responsabilité administrative du syndic de copropriété

Le syndicat est chargé de faire appliquer le règlement de copropriété par tous les occupants de l’immeuble (propriétaires comme locataires). La gestion administrative est l’un des postes les plus importants d’un syndic, qui s’assure que tous les occupants respectent les mêmes règles.
Ce syndic de copropriété doit gérer les différents travaux et s’assurer que l’immeuble est en parfait état. Il tient à jour un carnet d’entretien où sont stipulés tous les travaux effectués dans l’immeuble. En cas d’urgence, le syndic peut décider la réalisation de travaux si ces derniers sont absolument nécessaires pour préserver la bonne tenue de l’immeuble.

Afin d’être à jour, le syndic devra, par ailleurs, tenir un journal des copropriétaires avec leurs coordonnées précises et la répartition précise des lots. Le syndic de copropriété doit aussi penser à programmer une assemblée générale, au minimum une fois par an, au vu de l’article 7 du décret N° 67-223 du 17 mars 1967.
Il préparera dans cette optique l’ordre du jour des points à débattre pendant cette assemblée. Le syndic veillera ensuite à informer les habitants des décisions prises.

Côté juridique, il convient enfin de savoir que le syndic est le représentant des syndicats de copropriété devant la justice. Le syndic de copropriété aura obligatoirement souscrit à une assurance responsabilité civile.

La gestion financière du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété assure la gestion financière et comptable de l’immeuble.
Il est tout d’abord chargé d’établir le bilan prévisionnel de la copropriété. Il faut savoir que depuis le 1er janvier 2007, la copropriété du syndic doit adopter une comptabilité d'engagement, dite « en partie double ».
Pour ce faire, chaque opération comptable doit s'enregistrer par une écriture en deux temps, à savoir au débit d'un compte et au crédit d'un autre compte. Le montant du débit devra impérativement être égal au montant du crédit.

Le syndic devra, par ailleurs, tenir une liste des comptes numérotés qui seront classés selon une nomenclature obligatoire. Ces comptes se divisent en 5 classes différentes et on note :

  • Classe 1 : Provisions, avances, subventions et emprunts,
  • Classe 4 : Copropriétaires et comptes tiers,
  • Classe 5 : Comptes financiers,
  • Classe 6 : Comptes de charge,
  • Classe 7 : Comptes de produits.

Toutes les écritures comptables doivent comporter des mentions obligatoires comme le libellé, la date et le lieu de la facture, l’objet et la date de l’appel de fonds. Tous les comptes du syndicat sont soumis à l’approbation des copropriétaires. Au minimum une fois par an, les comptes divisés en 5 sont présentés, à savoir :

  • Annexe 1 : L’état financier après répartition,
  • Annexe 2 : Les comptes de la gestion générale et le budget prévisionnel,
  • Annexe 3 : Les comptes de gestion en ce qui concerne les opérations courantes,
  • Annexe 4 : Les comptes de travaux,
  • Annexe 5 : Opérations non clôturées à la fin de l’exercice comptable.

Ce qui change depuis la loi ALUR

La loi ALUR a renforcé et changé le rôle du syndic de copropriété. Parmi les principaux changements, on note :

  • L’obligation de créer un Registre National d’Immatriculation des Copropriétés, géré par un établissement public,
  • La création d’une fiche synthétique pour chaque copropriété gérée,
  • Plus de précisions sur les annonces immobilières de vente,
  • La loi ALUR confie également plus de missions au syndic de copropriété et renforce la prise en charge des copropriétés dégradées.

Comment choisir un syndic de copropriété

La Loi ALUR a également instauré la mise en concurrence, tous les 3 ans, de plusieurs syndics. Le choix du syndic de copropriété s’effectue par rapport au profil de cette copropriété. C’est pourquoi dans un premier temps, il convient de s’intéresser à la taille de la copropriété, et de savoir si les immeubles sont neufs ou anciens.
En effet, certains syndics sont plus habilités à gérer des petites copropriétés, alors que d’autres ne gèrent que des copropriétés très importantes.
Enfin, il faut prendre en compte les éventuels problèmes d’impayés de la copropriété ou les procédures contentieuses.