L’analyse du marché immobilier local
La location immobilière n’est pas une activité indépendante, elle s’exerce dans un contexte général qu’il est nécessaire de maîtriser.
La méthode comparative
Le point de départ du calcul d’un loyer est l’étude des loyers appliqués à des biens similaires dans le même secteur. Vous pouvez utiliser les plateformes d’annonces immobilières en prenant en compte la surface, le type de bien, l’état général et la localisation précise. Bien sûr, sans être un professionnel de l’immobilier, ce n’est pas si simple.
La veille immobilière
Les prix moyens au mètre carré évoluent dans le temps en fonction du contexte économique et de la tension du marché immobilier local. Pour suivre ces fluctuations, il existe des observatoires régionaux des loyers ou des sites de données publics comme Data.gouv ou l’INSEE.
Une fois que le bail est signé, cette veille est surtout utile pour ajuster le loyer au moment du renouvellement ou de la relocation.
L’ajustement par rapport aux caractéristiques du bien
La valeur locative d’un bien immobilier dépend de son type et de sa localisation, mais doit être affinée en fonction de ses caractéristiques propres.
Les caractéristiques intrinsèques au logement
Il s’agit des critères qui définissent votre logement :
- Superficie ;
- Nombre de pièces et de chambres ;
- Étage ;
- Exposition, luminosité ;
- Isolation thermique et phonique ;
- Équipements (cuisine aménagée, placards, dressing, double vitrage) ;
- Montant des charges annuelles.
Un bien rénové peut se louer de 10 % à 20 % plus cher qu’un bien similaire vétuste.
Les plus qui font la différence
Certaines caractéristiques apportent une plus-value au logement permettant de le louer à un prix plus élevé :
- Ascenseur ;
- Balcon ;
- Place de parking ou garage ;
- Cave ;
- Local à vélo ;
- Aménagements de qualité pour une location meublée ;
- Vue dégagée.
Par exemple, le loyer d’un appartement avec une terrasse plein sud peut être majoré de 5 % à 10 % selon le quartier où il est situé.
L’environnement
Le quartier est très important pour le calcul du montant du loyer. Assez logiquement, pour un bien identique sur le papier, le loyer est plus élevé dans un quartier attractif pour un locataire, où la demande est plus conséquente :
- Commerces ;
- Écoles ;
- Services ;
- Animation ;
- Calme, sécurité ;
- Transports en commun ;
- Espaces verts.
La réglementation autour du montant des loyers
Le logement, ou plutôt le manque d’accès au logement, est un sujet crucial en France. L’État a mis en place plusieurs dispositifs pour freiner la hausse des loyers et permettre aux Français ayant des revenus modestes de se loger. Cela concerne la résidence principale et non les locations de courte durée. Pour calculer le montant d’un loyer, le bailleur doit respecter les plafonds imposés par la loi.
L’encadrement des loyers
Instauré en 2018 par la loi ELAN, l’encadrement des loyers vise à limiter leur augmentation dans les zones dites tendues. Ainsi, dans des villes comme Paris, Lille ou Bordeaux, les loyers ne peuvent pas dépasser le montant des plafonds fixés par arrêté préfectoral. C’est une donnée importante concernant la rentabilité d’un investissement locatif.
Le dispositif accorde la possibilité d’un loyer de référence majoré qui ne peut être appliqué que s’il est justifié par des prestations spécifiques. Le propriétaire contrevenant s’expose à des sanctions pénales.
L’indice de référence des loyers (IRL)
Le contrat de location prévoit une revalorisation des loyers chaque année. L’IRL est calculé par l’INSEE. Le propriétaire ne peut pas augmenter librement, il doit respecter la formule :
- Nouveau loyer = ancien loyer x (nouvel IRL/ancien IRL)
Le cas particulier de la relocation
Toujours dans les zones locatives tendues, le propriétaire n’a pas le droit de profiter d’un changement de locataire pour augmenter le prix du loyer sauf s’il a réalisé d’importants travaux de rénovation ou si les derniers loyers étaient sans conteste sous-évalués.
À la question « comment calculer le montant d’un loyer raisonnable ? », la réponse est : faites appel à l’expertise Citya. Pour connaître tous les avantages de nous confier votre gestion locative et tous vos projets immobiliers, contactez-nous !