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Augmentation de loyer : règles et méthodes

Évidemment, l’augmentation de loyer est strictement encadrée par la loi. Ainsi, un bailleur ne peut pas augmenter drastiquement le loyer de son locataire selon ses envies. Ceci étant dit, il est possible d’opérer une révision de loyer une fois par an. Mais seulement selon certaines conditions et toujours en prenant en compte l’indice de référence des loyers (IRL).

À quel moment le loyer peut-il augmenter ?

Plusieurs cas de figure se posent : le loyer qui augmente en cours de bail, le loyer qui augmente au renouvellement du bail de location ou la proposition de révision quelques mois avant l’échéance du contrat de location.

Dans tous les cas, le propriétaire du logement que cette hausse de loyer concerné, doit se référer à l’indice de référence des loyers (IRL) publié tous les ans par l’INSEE depuis 2006. Ainsi, l’augmentation de loyer ne doit pas dépasser la variation de l’IRL.

De plus, si le propriétaire souhaite augmenter le loyer de son logement en cours de bail, il doit avoir inclus une clause de révision dans le contrat de location. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire doit attendre la fin du bail.

Toutefois, si le bailleur s’est engagé à la signature du contrat (ou en réalisant un avenant) à réaliser des travaux d’amélioration, il est possible de demander une augmentation exceptionnelle de loyer. Sous réserve de l’accord du locataire. La révision annuelle du loyer s’effectuera alors à la date d’anniversaire du bail ou à la date indiquée dans le contrat.

En cas de renouvellement de bail, le propriétaire peut fixer un nouveau loyer (à condition de ne pas dépasser la hausse de l’IRL). À ce titre, il peut demander une majoration du loyer s’il considère que son logement est sous-évalué par rapport aux autres biens du même type du secteur ou s’il a réalisé des travaux d’amélioration. Dans tous les cas, pour calculer l’augmentation de ce nouveau loyer, il est obligatoire de se limiter à la moitié de l’écart observé entre le logement concerné et les loyers pratiqués dans le voisinage.

Finalement, il est aussi possible d’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception une proposition de révision à son locataire. Cela doit se faire dans les 6 mois avant l’échéance du contrat. Dans cette lettre, on y indique le montant du nouveau loyer souhaité ainsi que 3 références de loyers de logements similaires dans le voisinage (ou 6 pour Marseille, Paris et Lyon). Le locataire peut accepter ou refuser. En cas de refus, une commission de conciliation pourra être saisie pour régler ce conflit à l’amiable.

Encadrement de loyer : ce qu’en dit la loi

À savoir : pour une zone immobilière dite tendue, les charges locatives sont encadrées par la loi Alur. C’est aussi le cas à Paris depuis 2019. Cette loi Alur concerne aussi bien une révision du loyer pour un bail signé en cours que pour un renouvellement du bail de location. De plus, en cas de désaccord sur l’évolution du loyer, le litige sera réglé devant une commission départementale de conciliation.

Finalement, si le locataire subit une hausse brutale de loyer, la loi peut prévoir un étalement de la révision (un sixième annuel pour un bail de 6 ans et un tiers annuel pour un bail de 3 ans).