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Que sont les charges locatives ?

Également appelées « charges récupérables », les charges locatives représentent l’ensemble des dépenses qu’un propriétaire a le droit de répercuter sur son locataire. Réglementées, les charges locatives viennent en complément du loyer et varient selon la nature du bail (vide ou meublé). Elles peuvent se verser soit par provision, soit par forfait. La liste des charges locatives est encadrée par le décret N°87-713 du 26 août 1987.

Que représentent ces charges pour le locataire ?

Parmi les charges récupérables, on note 8 grands postes comme l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif, l’installation individuelle de chauffage et d’eau chaude, les ascenseurs et/ou monte-charges, les parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation, les espaces extérieurs au bâtiment, l’hygiène, les équipements divers du bâtiment et les redevances et impositions.

- Eau et Chauffage collectif
Toute la consommation liée à la production d’eau froide et d’eau chaude du logement est due par le locataire, ainsi que l’eau utilisée pour l’entretien des parties communes et des espaces verts, ainsi que pour l’entretien des compteurs électriques.

- Ascenseurs
Les frais liés à l’entretien des ascenseurs et monte-charges font partie des charges locatives. On y ajoute, l’électricité et les menues réparations, notamment celles de la cabine d’ascenseur. Néanmoins, cette partie des charges locatives n’est pas imputée aux locataires qui habitent au rez-de-chaussée à moins que les ascenseurs leur offrent la possibilité d’accéder à des parties communes comme le local poubelles ou les caves.

- Parties communes extérieures
Ici, ce sont les frais liés à l’entretien des espaces extérieurs communs qui font partie des charges locatives. Parmi les espaces extérieurs, on note les espaces verts, les espaces de jeux, les espaces de circulation et stationnement ainsi que les jardins.

- Parties communes intérieures
Ce poste englobe les frais d’entretien courant liés aux dépenses d’électricité, aux coûts de fourniture et produits d’entretien et de désinfectants, l’entretien des poubelles et vide-ordures ainsi que les frais de salaire des personnels d’entretien.

- Redevance et imposition
Les taxes de redevances et imposition comprennent le droit au bail, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que la taxe de balayage. Enfin, le salaire du concierge, ou gardien d’immeuble est imputable à 75% dans les charges locatives si celui-ci sort les poubelles et nettoie les parties communes, ou à hauteur de 40% s’il ne réalise qu’une seule de ces deux prestations.

Les charges locatives payables par provision

La loi autorise un propriétaire à demander « par avance » le paiement d’une partie de ses charges. Cela s’appelle la provision mensuelle (ou trimestrielle) et les charges seront payées chaque mois (ou chaque trimestre), en même temps que son loyer.
A chaque fin d’année, le propriétaire recalcule les charges aux frais réels dépensés et régularise le montant avec son locataire. Il devra donc soit reverser un trop-perçu à son locataire, soit lui demander le complément des charges déjà payées. La provision de charges est ensuite reprogrammée par rapport à la consommation de l’année passée.
La provision pour charges peut s’appliquer pour tout logement vide du secteur privé ou social, ainsi que pour les contrats de logements meublés signés après le 27 mars 2014. Les provisions sur charges payables avec un loyer peuvent concerner la consommation d’eau froide, le chauffage collectif, ainsi que l’entretien des parties communes intérieures et extérieures et les ascenseurs s’il s’agit d’une copropriété.

Dans le cas où le départ du locataire s’effectue avant la fin de l’exercice comptable ou avant la fin de l’assemblée générale de copropriété, le propriétaire est en droit de conserver une provision de 20% maximum sur le montant de garantie déposé par le locataire au moment de la signature du bail.

Les charges locatives du logement payables au forfait

Depuis la création de la loi Alur, le propriétaire a le choix, lors de la signature du bail de location, entre le paiement de charges locatives par provision ou par forfait. Le forfait de charges locatives est une somme fixe qui sera demandée chaque mois au locataire.
Cette somme ne sera cependant pas ajustée en fonction des charges que le locataire devra réellement payer. L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise, à cet effet que « ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ».

Dans le cas d’oubli de paiement, le bailleur a la possibilité de réclamer le paiement de ses charges pendant 3 ans. Quant au locataire, il dispose du même temps pour contester le montant de ses charges s’il n’est pas d’accord avec son propriétaire.