Les trois piliers incontournables de l’estimation immobilière classique
Il n’existe pas d’évaluation miracle. S’il est possible de les affiner et de les interpréter, l’estimation immobilière repose en grande partie sur des éléments factuels.
L’analyse comparative
L’analyse comparative permet d’estimer le prix de vente d’un bien immobilier par rapport à d’autres ventes récentes similaires (type, superficie, quartier, standing, étage, nombre de pièces, etc.).
Cette méthode s’appuie sur des données publiques :
- Base des notaires ;
- Outil d’observatoire des prix ;
- Sites d’annonces ;
- Base officielle DVF (Demande de Valeurs Foncières).
Le pilier technique
Les critères qui définissent votre bien immobilier servent à objectiver sa valeur :
- L’état général (qualité de la construction, travaux à planifier, diagnostics obligatoires, isolation thermique et phonique) ;
- La surface en loi Carrez, le nombre de pièces et de chambres ;
- Les annexes (garage, parking, cave, local à vélo) ;
- La copropriété (charges, gestion, ascenseur, état de la toiture, ravalement de façade à prévoir) ;
- Les équipements (cuisine aménagée, double vitrage, chauffage individuel ou collectif, climatisation).
La belle adresse
L’emplacement est certainement le critère le plus important pour calculer le prix de vente d’un appartement. Il faut distinguer la macro-localisation, à l’échelle de la ville et du quartier, de la micro-localisation qui concerne la rue, l’orientation et le vis-à-vis. Deux rues côte à côte peuvent présenter un écart de prix de 10 %.
À ce niveau, les facteurs d’influence sont :
- L'accessibilité de la zone ;
- La réputation du secteur ;
- La sécurité ;
- Les commerces ;
- Les écoles ;
- Les espaces verts ;
- Les transports en commun ;
- L’animation et les services.
Le prix émotionnel perçu par les acquéreurs
Au-delà des caractéristiques factuelles, le bon prix est celui que les acheteurs seront prêts à payer pour votre appartement.
La prime d’agencement
Un appartement bien pensé a toujours l’air plus grand. La luminosité, la fluidité de la circulation entre les pièces, les placards et le dressing, une cuisine équipée, apportent une sensation de confort immédiat.
Un appartement de 60 m² dont l’espace est optimisé se vendra plus cher qu’un appartement de 75 m² mal conçu. Effectivement, la prime d’agencement peut se transformer en pénalité d’espace perdu.
L’impact de l’effet waouh
L’effet waouh est provoqué, ou pas, par les 20 secondes cruciales qui donnent la première impression du logement au visiteur : belle vue dégagée, décoration, odeur, luminosité, espace.
Un simple rafraîchissement ou une petite mise en scène basés sur les techniques du home staging peuvent créer un coup de cœur et augmenter la valeur perçue.
Bon à savoir : le rôle des photos de l’annonce immobilière est très important, leur visuel influence déjà la perception de prix.
Le coût des incertitudes
Tout ce qui interroge et freine l’acheteur fait potentiellement baisser le prix de vente, car cela devient un argument de négociation :
- Travaux manifestes difficiles à chiffrer ;
- Diagnostics médiocres ou absents ;
- Charges de copropriété élevées ;
- Bruit, vis-à-vis.
Notre conseil : anticipez les questions, soyez transparent sur l’état du bien en fournissant tous les justificatifs nécessaires et présentez éventuellement des devis de travaux pour rassurer l’acquéreur quant à leur ampleur.
Comment déterminer un prix de vente stratégique ?
Fixer une fourchette de négociation
Déterminer le juste prix de vente de votre appartement n’est pas suffisant. Avant sa mise en vente, il est nécessaire de réfléchir à un prix plancher, c’est-à-dire en deçà duquel vous n’accepterez pas de céder votre bien.
Les acquéreurs particuliers sont de plus en plus informés et accompagnés, vous devez prévoir une marge raisonnable de négociation sans établir un prix d’appel décourageant.
Faire appel à un professionnel
Votre agent immobilier est un expert de terrain qui se donne les moyens de vendre votre appartement dans les meilleures conditions.
Il est objectif, connaît parfaitement le marché immobilier local et il est formé à la négociation. Ainsi, pour préserver vos intérêts, son regard professionnel lui permet d’avancer un argumentaire efficace face aux acheteurs.
Vous vous demandez toujours comment évaluer le prix de vente d’un appartement ? Pour obtenir le meilleur résultat, venez consulter l’offre de service proposée par votre agence Citya.