Louer un bien immobilier

Comment louer sa maison ou son appartement ?

La pierre s’est taillée une solide réputation d’investissement optimum : bonne rentabilité, peu de risques, acquisitions facilitées par des taux au plus bas. Néanmoins, certains aspects méritent d’être nuancés et quelques précautions s’imposent lorsque l’on veut se lancer dans le locatif. Quelques trucs et astuces pour étayer votre réflexion.

Louer son logement : attention à respecter les règles

Vous êtes propriétaire et souhaitez louer votre bien ? La première chose à faire est de s’assurer qu’il est en phase avec le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, à savoir : il comprend une pièce principale d’au moins neuf mètres carrés et une hauteur sous plafond à minima de 2,20 mètres. Ceci correspond aux dimensions minimales pour mettre votre bien en location. Dans tous les cas, la surface annoncée et qui figurera au bail doit être scrupuleusement vérifiée car si le locataire a un doute, il peut demander la visite d’un expert et, pour quelques mètres d’écart, exiger une baisse du loyer.

Il vous faudra également choisir le type de location pour lequel vous souhaitez opter : vide ou meublé. Chacune des deux options présente ses spécificités :

  • La location vide engendre un bail de trois ans ; elle est donc plus souvent dédiée aux locations de longue durée. Le dépôt de garantie est généralement d’un mois.
  • La location meublée, par contre, prévoit un dépôt de garantie de deux mois et un loyer généralement un peu supérieur à un logement vide. La durée du bail est en revanche plus courte : un an renouvelable par tacite reconduction.

Quelle que soit la formule locative choisie, il vous faudra veiller à respecter l’encadrement des loyers si vous êtes dans une zone prévue par ce dispositif (Paris et Lille, par exemple). Ces zones spécifiques dites « tendues » sont en effet soumises, par décret depuis 2012, à des limites d’évolution des loyers, afin d’en limiter la « flambée ».
Si vous êtes dans ce cas, lors du renouvellement du bail, vous ne pourrez augmenter votre loyer plus que ne le permet l’indice de référence des loyers (IRL).

Déléguer la gestion locative de son bien

Rechercher un locataire, s’assurer de sa solvabilité, faire visiter le logement, répondre aux questions/inquiétudes du futur locataire, rédiger le bail, faire l’état des lieux, encaisser les loyers, assurer l’entretien. Louer est un vrai métier. Vous pouvez ainsi déléguer tout ou partie de ces missions à une agence immobilière car les prestations, comme les tarifs appliqués, sont à géométrie variable.

En moyenne, il faut compter environ l’équivalent d’un mois de loyer pour la recherche d’un locataire (publicité incluse) et la charge se répartit généralement moitié-moitié entre le propriétaire et le locataire. Quant aux honoraires de gestion, ils se négocient vraiment au cas par cas (en moyenne : 15% du montant du loyer annuel). Les charges de copropriété - qui sont à la charge du locataire – ne rentrent pas dans ces négociations.

L’agent immobilier que vous mandaterez pour choisir votre locataire vous prodiguera diagnostic et conseils et réunira un dossier permettant de vous apporter le maximum de garanties de paiement de votre loyer. Il pourra aussi vous proposer une assurance qui vous garantira un paiement en cas de défaillance du locataire (impayé).

Sachez enfin que l’agence mandataire ne pourra poursuivre les démarches et donner son accord à un locataire que si vous avez-vous-même validé la candidature. Cependant un locataire ne peut être refusé pour des critères qui seraient d’ordre ethnique, sexuel, religieux ou politique…

Revenus et charges locatives : qu’en est-il du fisc ?

La fiscalité qui sera appliquée au bailleur sera dépendante de la formule locative choisie : opterez-vous pour un contrat de location « nue » ou meublée » ?
Dans le premier cas, vous serez imposé sur le revenu, dans la catégorie « revenus fonciers », et vous devrez choisir entre deux régimes : le « micro-foncier » qui s’appliquera si vos revenus locatifs annuels bruts sont inférieurs à 15 000 euros ou le régime réel s’ils sont au-dessus.

Choisir de louer en « meublé » comporte, comme son nom l’indique, la contrainte d’équiper le logement avant de le mettre sur le marché mais cela procure également quelques avantages fiscaux : les loyers perçus sont considérés comme des « Bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) et non comme des revenus fonciers.
Là encore, le régime d’imposition sera différent selon le montant de vos revenus locatifs (réel simplifié, réel normal ou micro-BIC) et deux statuts différents s’appliquent : la location meublée professionnelle (LMP) si les revenus locatifs excèdent 23 000 € par an, et si le bailleur est inscrit au registre du commerce et exerce cette activité à titre principal. Dans tous les autres cas, il s’agit de location meublée non professionnelle (LMNP).

Si vous optez pour le statut LMP, vous pourrez amortir le coût d’acquisition de votre logement sur une durée de 30 à 40 ans et celui du mobilier sur 5 à 7 ans. La totalité de vos frais (y compris la taxe foncière) seront déductibles. Notez enfin la possibilité de récupérer la TVA si vous avez choisi un logement dans le neuf. Enfin, sous certaines conditions, vous pouvez être exonéré de la plus-value le jour où vous revendrez votre logement.