Comment est déterminée la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt est évaluée selon plusieurs critères :
- la capacité d’endettement ;
- l’apport personnel consacré au projet d’achat immobilier ;
- le type de taux immobilier envisagé, taux fixe ou taux variable ;
- le montant des mensualités que vous souhaitez allouer à l’achat du bien ;
- la durée du crédit immobilier ;
- l’âge au moment de la souscription du crédit immobilier.
Tous ces critères concourent à la détermination de la capacité d’emprunt.
Comment connaître votre capacité d’emprunt ?
Les revenus de l’emprunteur
Les revenus de l’emprunteur sont un élément central pour connaître la capacité d’emprunt. Toutes vos sources de revenus sont prises en compte :
- les salaires ;
- les revenus fonciers ;
- les allocations familiales ;
- les pensions alimentaires ;
- les pensions de retraite ;
- les allocations chômage ;
- les allocations adulte handicapé ;
- les assurances vie.
Les professions libérales, les commerçants, les artisans ou encore les chefs d’entreprise ne perçoivent pas un salaire mensuel permettant d’établir clairement une capacité d’emprunt. Pour ces métiers, c’est le résultat annuel qui est pris en compte et qui est converti est une moyenne mensuelle.
Bon à savoir : quels que soient les revenus retenus, le montant utilisé pour le calcul est celui du net avant impôt.
Certains établissements bancaires ne prennent pas en compte des revenus qu’ils considèrent comme étant trop aléatoires. Il s’agit notamment de primes irrégulières et de la participation à l’intéressement, dont le montant varie d’une année à l’autre.
Un crédit est accordé pour de nombreuses années et les primes du jour J ne seront peut-être plus d’actualité à l’avenir.
En revanche, les primes de type 13e mois ou 14e mois sont comptabilisées, car elles font partie intégrante du salaire de l’emprunteur.
Bon à savoir : si vous percevez des revenus locatifs, sachez que ceux-ci sont généralement sujets à une décote de la part des banques. Cette règle leur permet de se couvrir en cas d’impayés ou de période de vacance suite à un changement de locataire. Les établissements retiennent le plus souvent 70 % des revenus locatifs.
Les ressources du co-emprunteur
Vous souhaitez acheter un bien immobilier à deux ? Bonne nouvelle : vous allez évidemment pouvoir cumuler vos revenus respectifs et accroître votre capacité d’emprunt ! La banque vous demandera de lui fournir un justificatif de votre type de relation, que ce soit un mariage, un PACS ou un concubinage.
Les revenus du co-emprunteur sont considérés à la même hauteur que ceux de l’emprunteur.
Le montant de l’apport personnel consacré à votre projet immobilier
L’apport personnel peut avoir une part importante dans votre projet immobilier, notamment pour encourager la banque à vous accorder le crédit. Un apport conséquent rassure les organismes bancaires et les incite à vous faire confiance. Rassurez-vous : vous pouvez parfaitement emprunter même sans apport !
Veillez à conserver une partie de votre épargne pour vous prémunir contre toute déconvenue future.
Les charges supportées par le foyer
Les charges supportées par le foyer sont retenues pour calculer la capacité d’emprunt.
Il s’agit notamment :
- des crédits consommation en cours, sachant que ceux dont le terme est inférieur à 12 mois ne sont pas retenus dans le calcul ;
- les pensions alimentaires ;
- les impôts ;
- les loyers dus si vous restez locataire avant de prendre possession de votre bien.
L’estimation du reste à vivre
Le reste à vivre est la somme dont vous disposez chaque mois pour régler vos dépenses courantes, comme :
- les factures d’électricité, de gaz et d’eau ;
- les courses d’alimentation et de produits d’hygiène ;
- l’habillement ;
- les assurances ;
- les frais de scolarité si vous avez des enfants ;
- les factures d’internet et de téléphonie mobile ;
- les équipements de la maison ;
- les loisirs.
Il est communément admis de considérer que le reste à vivre minimal pour une personne seule est de 800 euros et de 1 200 euros pour un couple. Chaque personne à charge supplémentaire accroît ce montant de 300 euros.
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