Le bail unique
Définition et cadre juridique du bail unique
Un bail unique consiste en un seul contrat signé par l’ensemble des colocataires. Le nom de tous les colocataires doit figurer sur le bail pour avoir le statut de locataire. A défaut, la personne vivant dans la colocation mais absente du bail sera considérée juridiquement comme simple occupant.
Avec ce type de bail, l’état des lieux doit être effectué en présence de l’ensemble des colocataires et du bailleur.
Une assurance habitation doit être souscrite par les colocataires. Ils peuvent le faire de façon individuelle ou en groupe. S’ils souscrivent un contrat collectif unique, ce dernier doit indiquer le nom de chacun des colocataires.
Une caution peut être demandée par le propriétaire sous forme d’acte de cautionnement:
- soit à chaque colocataire
- soit le garant s’engage pour plusieurs colocataires
Chaque colocataire peut obtenir une aide au logement pour sa quote-part du loyer. La demande doit être effectuée individuellement par chacun auprès de la CAF (ou MSA selon les cas).
Important : pour ouvrir droit à l'APL, le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.
Enfin, une taxe d’habitation sera établie au nom d’un des colocataires. Il lui appartient d’obtenir auprès des autres locataires le remboursement de leur part.
La clause de solidarité
Pour se protéger des risques d’impayés, le bailleur peut insérer une clause de solidarité. Elle est assez répandue dans les baux de colocation.
En l’absence de clause de solidarité, chaque colocataire (ainsi que son garant) n’est redevable que de la part du loyer et des charges locatives qui lui incombent.
Avec une clause de solidarité, chaque locataire et son garant deviennent redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire. En cas de non-paiement du loyer par un des colocataires, les autres sont solidairement tenus de payer le montant total.
De plus, un colocataire qui quitte le logement a l’obligation de rester solidaire pendant 6 mois après son départ. Il en est de même pour son garant.
Si cette clause sécurise et rassure les bailleurs, elle doit être bien comprise des colocataires pour éviter les mauvaises surprises.
A noter : si un nouveau colocataire signe le bail et entre dans la colocation, le colocataire sortant n’est plus tenu par la clause de solidarité.
Le départ d’un locataire et la fin de la colocation
Si un seul des locataires veut quitter la location, il doit adresser à son bailleur son préavis en respectant les conditions de formes et de délai. Ces conditions varient selon qu’il s’agisse d’une location meublée ou nue.
Dans la mesure où la colocation se poursuit avec les autres locataires, le bailleur n’est pas tenu de restituer le dépôt de garantie. Ce dernier sera restitué au départ du dernier locataire. Le colocataire sortant doit alors s’arranger avec les autres pour récupérer sa part du dépôt de garantie.
Si tous les locataires veulent quitter le logement, la colocation prend fin. Ils peuvent adresser un courrier commun de préavis. Celui-ci doit comporter tous les noms et toutes les signatures. Ils peuvent aussi envoyer plusieurs préavis individuels. Dans ce cas, il faut bien veiller à expédier tous les courriers en même temps.
La fin de la colocation entraîne un état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie à l’un des colocataires.
Le bail individuel
Définition et cadre juridique du bail individuel
Le bail individuel permet à chaque locataire de signer un bail indépendant avec le bailleur.
Chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire a l'usage privatif et les parties communes mises à disposition.
Chaque colocataire doit disposer d'une chambre de 9 m2 minimum.
Ce type de contrat permet aux locataires de trouver plus facilement un colocataire en cas de départ. En revanche, le propriétaire peut choisir un nouveau locataire sans l’accord de ceux en place.
Avec le bail individuel, il n’est pas possible d’insérer une clause de solidarité.
Le reste du cadre juridique est identique au bail unique en ce qui concerne l’assurance, la caution, et l’aide au logement.
La départ d’un colocataire et la fin du bail
C’est au moment du départ d’un locataire que les différences sont plus visibles.
Chaque colocataire peut donner son congé pour sa partie privative. A son départ, il peut demander la restitution de son dépôt de garantie.
Bien que la colocation se poursuive, le locataire sortant n’a plus d’obligation contractuelle.
Cette option offre une vraie flexibilité, au même titre que les résidences étudiantes. Ces résidences de services permettent en effet de louer un studio ou un appartement étudiant.
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