Estimer et vendre votre bien immobilier

Comment estimer la valeur locative d’un logement ?

Deux choix s’offrent à vous lorsque vous possédez un patrimoine immobilier. Vous pouvez soit l’occuper soit le faire fructifier en le louant. Mais sa valeur locative n’est pas seulement utile au calcul du loyer que vous pourrez tirer de votre bien ; c’est avant tout un indice de référence fiscal. Quelques éléments pour bien comprendre les tenants et aboutissants de la valeur locative.

Qu’est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative d’un bien immobilier correspond au montant du loyer annuel qui peut être perçu par son propriétaire, s’il loue dans les conditions normales du marché et sans que son logement ne soit jamais vacant.
Pour déterminer ce montant, on multiplie la superficie exacte de la maison ou de l’appartement par un tarif spécifique qui est fixé par le fisc et qui est en cohésion avec la « référence des loyers » du 1er Janvier 1970, revalorisée.

Au départ, la loi prévoyait au travers de cette notion de « référence des loyers » que les valeurs locatives cadastrales devaient être actualisées tous les 3 ans et revalorisées chaque année entre deux actualisations afin de tenir compte de l'évolution des loyers depuis ces deux dates. Dans les faits, cette actualisation n'est intervenue qu'une seule fois - en 1980.

A partir de 1981, l’Etat a procédé à des revalorisations forfaitaires annuelles.
Cette notion de valeur locative à une double vocation :

  • Pour le propriétaire : elle sert de référence pour fixer le loyer – hors charges – qui va être facturé au locataire.
  • Pour le trésor public : elle sert de donnée de référence pour déterminer le montant des impôts locaux auxquels seront soumis les propriétaires locaux. Plus la valeur locative sera élevée, plus l’impôt sera conséquent.

Ces paramètres étant déterminants, il est conseillé de se faire aider par une agence immobilière pour déterminer une valeur locative la plus fiable possible.

Comment obtenir la valeur locative la plus précise possible ?

Si vous avez décidé de faire construire votre logement, vous serez tenu, à l’achèvement des travaux, d’en déclarer sa surface ainsi que celle de toutes les éventuelles dépendances auprès des services fiscaux. La surface déclarée sera multipliée par un tarif spécifique, ce qui permettra de déterminer la valeur locative du bien.

Ce tarif spécifique est fixé selon neuf paramètres distincts dont la « catégorie » dans laquelle est classé votre logement. Il existe huit catégories à ce jour, allant du logement de luxe (catégorie 1) au logement détérioré (catégorie 8).

Les autres paramètres sont les suivants (certains présentant un caractère assez subjectif) :

  • La surface totale des pièces et des annexes de l’habitation
  • L’importance du logement
  • La surface des dépendances (garages, buanderie, caves, remises, etc.)
  • Le degré d’entretien
  • L’environnement général (les avantages et les inconvénients du quartier, par exemple)
  • La situation particulière (la vue, le vis-à-vis, l’exposition, le bruit, etc.)
  • La présence ou non d’un ascenseur
  • Les équipements qui traduisent le confort du logement : eau courante, gaz, électricité, WC, tout-à-l’égout, chauffage central, équipements sanitaires etc.

Vous pouvez décider de procéder vous-même à l'estimation de la valeur locative de votre logement mais il vous faudra respecter tous ces paramètres et les règles énoncées dans l’article 324 de l’annexe 3 du Code Général des Impôts.

Vous pouvez aussi faire appel à un professionnel de l’immobilier qui pourra utiliser des outils informatiques permettant d’entrer les données et de simuler la valeur locative définie, ainsi que ses impacts fiscaux.
Ces experts prennent par ailleurs dans le calcul de leur évaluation locative des caractéristiques et critères supplémentaires tels que la réalisation de travaux, le montant des charges locatives, la consommation énergétique, etc.
Ils pourront également à cette occasion et dans le cadre de leur mission de conseil vous apporter des recommandations pour optimiser votre location : nature du bail (particulier ou professionnel), choix à adopter en termes de location nue ou meublée, etc.

Comment évolue le calcul de la valeur locative de votre logement ?

Chaque année, l’État décide d’appliquer aux valeurs locatives une réévaluation équivalente au taux moyen d’inflation de l’année écoulée.
La valeur locative est donc évolutive. Elle peut aussi se trouver modifiée - que le logement soit loué ou non - suite à des aménagements ou à la réalisation de travaux d’amélioration qui le valorisent.
Vous êtes en principe dans l’obligation de déclarer ces changements qui peuvent être de nature à modifier la catégorie de votre bien.

Les travaux qui ne sont pas déclarés peuvent être à l’origine d’un écart significatif entre la valeur réelle d’un bien immobilier et sa valeur locative estimée.

Enfin, si vous êtes propriétaire d’un bien voué à la location, tenez-vous informé des zones géographiques concernées par la loi qui prévoit « l’encadrement des loyers ». Si tel est le cas pour votre logement, lorsque vous renouvellerez votre bail, votre hausse de loyer sera, comme son nom l’indique, encadrée.