Quels sont les grands principes du leasing immobilier ?
Le leasing immobilier est régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984.
Le crédit-bail immobilier peut se faire de deux façons :
- la location classique du bien immobilier, avec le versement d’un loyer mensuel et assorti d’une part d’épargne qui sera déduite du coût total lors de l’acquisition du bien ;
- le transfert de propriété, autrement dit l'assurance pour le locataire de pouvoir lever l’option d’achat pour acheter le logement au terme du bail.
Le locataire peut renoncer à acquérir le logement dans les cas où celui-ci :
- ne lui convient finalement pas ;
- ne répond pas à ses besoins ;
- ne peut plus être financé par rapport à sa situation personnelle.
La durée de la location immobilière résulte d’un accord entre locataire et propriétaire bailleur. À noter que ce dernier ne peut plus se rétracter pour renoncer à la vente à l’issue du bail de location.
Le contrat de location-accession est un acte authentique préparé et signé chez un notaire ou un huissier de justice.
Le document précise notamment :
- le prix du logement ;
- la durée du bail ;
- l’état des lieux.
La location avec option d’achat dans l’immobilier peut être effectuée dans le cadre d’habitations à usage mixte, autrement dit qui regroupent une utilisation personnelle pour y vivre et un usage professionnel pour y travailler.
Vous pouvez recourir si vous le souhaitez au prêt social location-accession (PSLA). Dans ce cas, le prêt peut être souscrit par un organisme HLM dans le but de le proposer à la location en tant que résidence principale à des foyers qui possèdent des revenus modestes.
Quels sont les avantages du leasing immobilier ?
Les avantages pour le locataire-accédant
- Le principal intérêt pour le locataire-accédant est certainement de ne pas avoir besoin de souscrire un crédit immobilier au moment de la signature du contrat de location. Il s’agit tout d’abord de payer un loyer pendant quelques années, puis de lever éventuellement l’option d’achat à l’issue du bail de location.
- Un autre avantage réside dans le fait de ne pas avoir besoin de disposer d’un apport immobilier au moment de l’achat immobilier. Ici, c’est l'épargne versée chaque mois qui fait office d’apport personnel. Dans le cas où le locataire décide de ne pas lever l’option d'achat, la somme épargnée lui est restituée intégralement à la fin du contrat de bail. À noter que les deux parties peuvent décider d’un commun accord de prolonger le bail de location.
- Le prix de vente est déterminé au moment de la signature d'acte de vente. Il n’évoluera pas, même si le marché de l’immobilier fluctue.
- Le leasing immobilier permet au locataire de tester le bien pendant la durée du bail de location avant de décider de l’acheter ou non si les conditions lui conviennent.
- La location-accession est également avantageuse sur le plan financier pour le locataire. Celui-ci ne doit pas s’acquitter de l’impôt foncier ni de la part des charges qui incombent au propriétaire.
Les avantages du leasing immobilier pour le propriétaire
- Le leasing immobilier permet au propriétaire de mettre son bien en valeur. C’est un bon moyen de pouvoir le vendre à l’avenir, tout en percevant des loyers pendant plusieurs années. C’est un procédé particulièrement efficace dans les territoires où les logements se vendent difficilement.
- Le propriétaire sait d’emblée à quel prix sera vendu son bien. Celui-ci est fixé dès la signature du contrat et ne peut pas être négocié par le locataire.
- Une vente en LOA offre la possibilité de profiter des avantages des dispositifs de défiscalisation que sont la loi Pinel et la loi Denormandie.
Quels sont les inconvénients de la location-accession ?
Le principal inconvénient de la location-accession est la rareté de ce type de transaction immobilière. Le marché du logement dispose de peu de maisons et d'appartements qui proposent ce procédé. Le prix étant convenu à l’avance, le potentiel acquéreur ne pourra pas faire une proposition d’achat plus basse si d’aventure il venait à découvrir un défaut majeur dans le bien. Il en va de même pour le propriétaire, qui ne pourra pas augmenter le prix de vente du bien si le marché immobilier local évolue en ce sens.
Quelles sont les différences majeures entre un leasing immobilier et un prêt classique ?
- L’achat d’un bien en leasing implique un acompte de 5 % maximum du prix du logement au moment de la signature du contrat. Lors d’une vente classique, les banques demandent généralement un montant compris entre 10 et 20 % de la somme à emprunter, afin de couvrir les différents frais liés au crédit.
- Avec une LOA, le locataire peut prendre le temps de mûrir sa décision. Avec une vente classique, seul le délai de rétractation de dix jours suite à la signature du compromis de vente peut être appliqué.
Quelles sont les différentes étapes du leasing immobilier ?
Avant d'accéder à la propriété de son logement, le futur acquéreur doit suivre différentes étapes.
Trouver un bien disponible en location-accession
Comme mentionné plus haut, les maisons et les appartements proposés en location-accession sont moins nombreux que les biens disponibles dans le cadre d'une location ou d'une vente classique. La première étape consiste donc à effectuer des recherches.
Certaines agences immobilières vous aident à réaliser votre projet en vous proposant des biens via ce dispositif. Chez Citya, nos agents sont notamment disponibles pour vous aider à trouver un logement qui correspond à votre profil. Nous sommes également à votre service pour vous aider à constituer votre dossier de financement et à vérifier vos critères d'éligibilité au prêt bancaire choisi, notamment le PLSA.
La signature du contrat de location-accession
Une fois le bien trouvé, vous devez signer un contrat de location-accession avec le propriétaire du logement devant un notaire. Avant de procéder à la signature, vous devez vérifier les termes du contrat, notamment :
- la date du début de la période de jouissance ;
- la durée de la location et la date à laquelle il est possible de lever l'option d'achat ;
- le montant de la redevance mensuelle à verser au propriétaire ;
- le prix de vente du logement ;
- la description des caractéristiques du logement ;
- les charges qui incombent au locataire accédant ;
- les assurances et les garanties obligatoires ;
- les modalités de levée d'option, de résiliation ou de résolution du contrat.
La phase locative
Cette étape correspond à la période durant laquelle le locataire occupe le logement. Il verse une redevance mensuelle composée :
- d'une part locative qui correspond au loyer ;
- d'une part acquisitive qui est une avance sur le prix de vente.
Durant cette période de location, le futur acquéreur peut éventuellement préparer l'achat du bien. Pour obtenir un financement, il peut se rapprocher d'une banque pour constituer un dossier de prêt.
La fin de la location et la levée de l'option d'achat
Trois mois avant l'issue de la phase locative, le locataire accédant doit avertir le propriétaire de sa décision :
- lever l'option d'achat et procéder à l'acquisition du bien ;
- refuser l'option d'achat.
Pour acquérir le bien, le locataire accédant doit régler le solde du prix de vente et signer un acte de vente définitif devant un notaire.
S'il refuse l'acquisition du bien, le propriétaire peut lui restituer la fraction acquisitive versée tout au long de la phase de location, en fonction des clauses prévues dans le contrat.
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