Renouvellement du bail : durées et principes

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Propriétaire ou locataire, les deux parties sont concernées par la fin du bail qui approche. Si vous ne congédiez pas votre locataire à la fin du bail, il y aura une reconduction tacite de celui-ci.  Le renouvellement du bail est un processus automatique qui implique que les conditions antérieures sont reprises si aucune modification n’a lieu. Par contre, toute modification au contrat du bail est soumise à des conditions. 

La durée d’un bail

Avant d'entrer dans le vif du sujet, nous tenons à rappeler que les baux connaissent différentes durées, selon les conditions présentes. Les délais du bail tiennent compte du type de logement, du fait qu’il soit meublé ou non, ou bien encore, de la situation du bailleur.

Bon à savoir : Citya Immobilier vous accompagne dans la rédaction et le renseignement autour de votre contrat de location. Citya Immobilier propose aussi des services de gestion de bien locatif en ligne.

En général, pour le bail d’habitation, la durée dépend de certaines circonstances : 

  • la durée de bail est de 3 ans : si le logement est loué vide, le bailleur est une personne physique ou une SCI (Société Civile Immobilière) et si le bien constitue la résidence principale du locataire ;
  • la durée du bail est de 6 ans : si le propriétaire locataire est une personne morale ;
  • le bail dure 1 an si le logement est loué meublé.

     

Quelques exceptions se tiennent toutefois quant à la durée du bail :

  1. Le logement n’est pas le domicile principal du locataire. Ce dernier peut l’utiliser en tant que résidence secondaire ou logement de fonction. En tant que propriétaire, vous pouvez fixer une durée ferme du contrat de bail. Par conséquent, le locataire ne pourra pas mettre un terme au contrat. En d’autres termes, pour les résidences secondaires ou les logements de fonction, le locataire doit respecter une durée ferme du contrat de bail imposée par le locataire ;
  2. Le propriétaire (un particulier) peut proposer un bail inférieur à trois ans (au moins un an) s’il est en mesure de justifier un événement (familial ou professionnel)  lui obligeant de reprendre le logement (loué vide). Pour reprendre son bien, le bailleur confirme au locataire la réalisation ou le report de l'événement deux mois avant. 

     

Les principes du renouvellement de bail 


Renouvellement tacite

Si les deux parties ne souhaitent pas prendre congé alors la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s’applique : le bail subit une démarche de tacite reconduction. La signature d’un nouveau contrat de bail n’est donc pas nécessaire puisque les modalités du bail initial seront reprises automatiquement.

Le bail à courte durée et le bail étudiant ne se renouvellent pas tacitement. Par conséquent, un nouveau contrat écrit est nécessaire à la fin du bail. La rédaction du bail renouvelle les termes du contrat de location entre le locataire et le bailleur. 

Pour le bail étudiant, si les parties au bail souhaitent poursuivre le contrat de location étudiante, elles peuvent procéder à une signature d’un nouveau bail. On parle alors d’un avenant au bail. 

Quant au locataire d’un bail commercial, le droit au renouvellement est d’ordre public. Le locataire peut bénéficier d’un renouvellement tacite s’il le souhaite. Il doit remplir au préalable ces conditions générales: 

  • existence d’un bail portant sur un immeuble ou un local pour l’exploitation d’un fonds de commerce ;
  • immatriculation du locataire au Registre de Commerce des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM) ;
  • le locataire doit être propriétaire du fonds ;
  • le locataire doit avoir exploité de manière effective son fonds depuis au moins trois ans.

     

Le bail professionnel peut profiter lui aussi d’une reconduction tacite. Toutefois, le propriétaire peut apporter des modifications. Le locataire peut aussi partir sous un préavis de six mois.

La demande de renouvellement de contrat peut aussi provenir du locataire. Dans ce cas, il envoie une demande par lettre recommandée, six mois avant la fin du contrat.


Renouvellement de bail avec augmentation de loyer

Si le bailleur souhaite apporter une modification à son contrat de bail alors il s’agit d’un renouvellement. En accord avec les règles en vigueur, les nouveaux termes du contrat de location sont établis lorsque le propriétaire souhaite apporter un changement au niveau du loyer. Citya vous propose des modèles de contrat de location gratuits.

Si vous êtes propriétaire et que vous voulez augmenter le loyer, il faudra établir des preuves tangibles pour qu’il puisse y avoir un renouvellement de bail. Pourquoi voulez-vous augmenter le loyer ? Votre seule estimation ne suffit pas, il faut le prouver.

Apportez des preuves. Quels sont les éléments qui prouvent que votre bien est sous-évalué par rapport à celui des autres dans votre voisinage ? Voici une liste de ce que vous devriez indiquer dans cette comparaison : 

  • l’adresse précise ;
  • la date de construction du logement ;
  • l’étage dans lequel il se trouve ;
  • la surface ;
  • le nombre de pièces ;
  • la présence ou non d’un ascenseur ;
  • l’état de son équipement (w.c., salles d’eau, chauffages, etc.) ;
  • le montant du loyer mensuel.

     

Selon l’importance de l’agglomération dans laquelle vous êtes, vous aurez besoin d’au moins trois à six de ces éléments ci-dessus. À cet effet, envoyez la proposition d’augmentation du loyer à votre locataire, preuves à l’appui, au moins 6 mois à l’avance. Au moins 4 mois avant la fin du contrat, le locataire doit vous faire parvenir son accord ou son refus.

En cas de refus du locataire, vous aurez trois options : 

  • soit vous ne faites rien et le bail se renouvelle et reprend les modalités du bail précédent ;
  • soit vous optez pour une discussion à l’amiable avec le locataire et trouvez un terrain d’entente ;
  • soit vous pouvez saisir la Commission départementale de Conciliation, puis si besoin, le juge d’Instance. 

     

Si vous êtes locataire, sachez que vous pouvez accepter ou non l’augmentation du loyer. Pour répondre à une augmentation de loyer, vous pouvez répondre de trois façons :

  1. vous avisez le bailleur que vous quittez le logement à la fin du contrat ;
  2. vous êtes d’accord avec les clauses du nouveau contrat : vous avisez le bailleur et le bail se poursuit alors selon les nouvelles modalités ;
  3. vous refusez les modifications proposées, le bail est reconduit, mais le bailleur peut être plus insistant et s’adresser au Tribunal administratif du logement pour décider de la suite. 

     

Une remarque pour le locataire : il est possible qu’il y ait non renouvellement du contrat à la date d’anniversaire du bail et par conséquent : la fin du contrat de location. Trouvez un modèle de lettre de résiliation de bail sur notre site et adaptez-le selon vos besoins.

N’hésitez pas à consulter nos agences en ligne sur Citya Immobilier. Elles sont là pour vous aider à concevoir différents types de contrat et comprendre l’environnement de la location immobilière tels que : 

  • le contrat de location de parking ;
  • le bail réel ;
  • la caution de colocation ;
  • le contrat d’engagement ;
  • la location à titre gratuit.

     

Renouvellement du bail pour une durée plus courte

Vous avez la possibilité de réduire la durée du bail au cours d’un renouvellement si un événement vous oblige à reprendre votre logement. Cette réduction doit pourtant être justifiée clairement par une raison familiale ou professionnelle extraordinaire.

Vous devez fournir des motifs légitimes pour la réduction de la durée du bail à votre locataire. Six mois avant la fin du bail, le bailleur avertit le locataire des futurs changements. Deux mois avant la fin du contrat, vous envoyez au locataire une lettre recommandée avec avis de réception confirmant la réalisation de l'événement ou un acte huissier. 

En un mot, pour recourir à un renouvellement du bail, locataire ou bailleur, vous devez connaître les différents termes et conditions. Qu’il s’agisse d’une colocation étudiante ou d’un bail colocation, d’une location saisonnière, d’un bail unique etc., les conditions de renouvellement du bail peuvent être différentes. Faites des démarches sûres tout en profitant de la compétence de nos experts sur Citya Immobilier. 

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  • Les informations à joindre au bail ;
  • Etablir un contrat de location ;
  • Les types de contrats de location ;
  • Effets et durée du contrat de location ;
  • La location vide ;
  • Le bail saisonnier ;
  • Le droit au bail ;
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  • La date de prise d’effet d’un bail.