Petit historique sur le prix immobilier
En 2008 a eu lieu la crise des subprimes, bousculant le marché immobilier et entraînant une baisse des prix des logements et de l'immobilier de manière générale. Ils sont ensuite repartis en hausse (mise en place de la loi Pinel, taux de crédit bas, pression démographique plutôt forte…) jusqu’en 2019, où le nombre de ventes a atteint plus d’un million, ce fut un record de transactions ! Entre 2008 et 2019, le prix immobilier a progressé de 3% par an !
Sur 25 ans, le prix au mètre carré a littéralement été multiplié par 2,7 voire 2,8.
En 1995, le prix moyen immobilier au mètre carré était “seulement” de 1056€, en France, tout département confondu.
1. En 2000, 5 ans plus tard à peine, le prix était déjà monté à 1306€ ;
2. en 2005, il était à 2265€ ;
3. en 2010, le prix moyen était à 2380€ ;
4. en 2015, à 2411€.
Pour finalement arriver en 2018 à 2620€, en 2019 à 2700€ et en 2020 à 2807€ !
Source : chiffres de l’Insee / immobilier.notaires
L’évolution des prix garde la tête haute et ne faiblit pas
La hausse des prix au fil des ans n’a pas fait baisser le nombre de ventes et d’achats. Les appartements sont plus accessibles, car souvent plus petits, tandis que les maisons individuelles ont connu un regain d’attractivité suite au(x) confinement(s) dû à la crise sanitaire. Le prix moyen d’un appartement fait parfois moins peur que le prix moyen d’une maison ; chacun revoit alors son projet à la baisse selon son budget, ses revenus, ses moyens, son mode de vie, ses envies.
De même, le prix du terrain constructible, ou non, fluctue selon les villes et les régions. Cela dit, l’investissement dans la pierre reste un projet durable et pérenne, sérieux et viable. En 2020, la France compte 58% de propriétaires alors qu’ils n’étaient ‘que” 42% en 1995.
Le pouvoir d’achat des ménages y est aussi pour quelque chose : en 2013, 75% des ménages aisés étaient propriétaires alors que seulement 20% des ménages modestes l’étaient ! Une disparité qui ne se distance pas.
Après la fin de la politique des années COVID, le nombre de transactions immobilières a beaucoup diminué. Les causes principales :
- le retour de l'inflation ;
- du côté des banques, les conditions d'accès au crédit et les taux d'intérêt élevés.
Le niveau de vie des Français évolue à la baisse, de même que les prix de l'immobilier.
En 2025, le secteur immobilier se veut optimiste et croit à un nouveau départ. Ce serait la fin d'une période morose.
Les données des Notaires : un prix fiable des maisons et appartements
Les données immobilières notariales restent la valeur sûre pour suivre la tendance du marché immobilier.
En effet, chaque trimestre les Notaires du Grand Paris sortent un rapport sur l’évolution annuelle du prix au mètre carré pour appartement et maison.
Le dernier rapport réalisé s’attarde sur la période entre juin 2019 et juin 2020, on s’aperçoit qu’à Limoges, Bordeaux et en Martinique, l’évolution du prix médian des appartements anciens est en baisse, inférieure à -2% ; tandis que l'évolution est supérieure à 2% pour des villes comme Rennes (+6,4% et 3070€), Dijon (+11,2% et 2190€), Tours (+13,5 % et un prix de 2520€ désormais) ou encore Amiens (+18,3% et 2200€).
Concernant les maisons, l’évolution du prix de vente a baissé en Corse du Sud (-4%) et à Toulon (-,04%). En revanche, le prix de vente des maisons a augmenté à Angers (+9,1%), à Nantes (+10,3%), à Montauban (+12,1%), à Chartres (+15,4%).
Les données des DVF
Les données issues des DVF (Demandes de valeurs foncières) sont également utiles pour suivre l'évolution du marché immobilier selon les villes et les régions de France. La base des DVF rassemble les données de transactions immobilières réalisées sur une grande partie du territoire. Elles remontent aux cinq dernières années.
Sur cette base, vous pouvez retrouver le prix de vente, la date de la transaction ou encore la commune sur laquelle se trouve chaque bien recensé. Grâce aux prix de vente et à leur localisation, les VDF permettent notamment de comparer le marché immobilier entre différentes communes et de suivre son évolution au niveau local.
Les villes les plus chères à l’achat
En France, la ville qui est la plus chère reste la capitale, Paris. L’immobilier à Paris reste un luxe. En effet, à Paris, le prix médian d’une maison ou d’un appartement est de 10 780€ / mètre carré ! Ce prix fait d’elle la ville la plus chère de France. ; la capitale annonce un (très) haut tarif. S’en suivent d’autres grandes villes et des villes moyennes.
Dans d’autres villes peuplées comme Marseille, deuxième ville la plus peuplée de France avec ses plus de 850 000 habitants, le prix médian est de 2920€ / mètre carré.
En comparaison avec des grandes villes comme Lyon (3ème avec plus de 530 000 habitants) où le prix médian est de 4000€ / mètre carré ou à Toulouse (4ème avec plus de 500 000 habitants) où le prix médian s’élève à 3290€ / mètre carré. Tandis qu’à Bordeaux (9ème avec 260 000 habitants), le prix médian est de 4640€ / mètre carré et à Lille (10ème avec 236 000 habitants) où il se situe à 3380€ / mètre carré.
Les villes moyennes, entre 20 000 et 100 000 habitants, affichent des prix médians différents. Par exemple :
1. Ajaccio, 3330 € / m²
2. Blois, 1670 € / m²
3. Châteauroux, 1180 € / m²
4. Narbonne, 2090 € / m²
5. Gap, 2180 € / m²
6. Bayonne, 3110 €/ m²
Pourquoi y a-t-il de telles différences de prix entre les villes de France ?
Le marché immobilier français évolue différemment au niveau des grandes métropoles et des villes moyennes, selon leur localisation et leurs pôles d'attractivité.
Certaines villes, comme Bordeaux ou Lyon, attirent chaque année de nombreux étudiants qui intègrent des universités et des écoles spécialisées. Ce sont aussi des pôles économiques intéressants pour les jeunes actifs et les familles qui peuvent alors faire un achat immobilier pour s'y installer. Face à cette forte demande, l'offre est limitée, aussi bien en matière de construction que de logements disponibles à la vente. Cela justifie, en partie, des prix au mètre carré plus élevés que dans d'autres villes.
La proximité des transports et des services peut également influencer les prix. Un bien situé dans une ville avec de nombreux commerces, desservie par le TGV et un réseau de transports en commun aura généralement un prix de vente plus élevé qu'un bien situé dans une commune peu dynamique, éloignée des principaux pôles économiques du pays.
Vous l'aurez compris : même si elles sont proches géographiquement, deux villes peuvent présenter des prix moyens au mètre carré très différents l'une de l'autre. L'environnement y joue un rôle certain, tout comme l'attractivité et le dynamisme local.
L'exemple de la ville de Chinon
Le cas d'une ville de moins de 10 000 habitants : Chinon. Située dans la région Centre-Val de Loire, cette petite ville bénéficie à la fois d'une économie active et une bonne fréquentation touristique. Sous-préfecture d'Indre-et-Loire, Chinon fait partie d'une communauté de communes de 22 000 habitants pour 11 000 emplois. Pour tout savoir du marché immobilier à Chinon avec Citya Immobilier :
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On peut en conclure que même si une ville est très peuplée, elle n’est pas pour autant la plus chère ! Ce qui fait le prix est surtout l’emplacement et la situation de la ville : une ville en bord de mer, dans le sud (comme Bordeaux), peut être plus chère qu’une très grande ville comme Lyon, située plus au centre des terres, même en bordure de Loire. Une carte des prix de l'immobilier est une bonne solution pour se repérer.
Vous envisagez de vendre un bien et vous souhaitez en savoir plus sur les tendances du marché immobilier d'une ville spécifique ? Nos agents Citya sont à votre service pour répondre à vos demandes et vous aider à concrétiser votre projet.
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