Comment obtenir la meilleure estimation d’un prix immobilier ?

Guide immobilier Estimer

Pour estimer son bien immobilier, il est possible de faire appel à un agent immobilier ou à un simulateur en ligne, rapide mais qui manque parfois de précision. L’estimation est une des étapes les plus importantes si vous souhaitez vendre votre bien dans les meilleurs délais. Elle permet de vendre au prix juste adapté au marché. Mais pourquoi faire une estimation ? Et comment faire pour avoir la meilleure estimation possible ? Nos réponses.

Pourquoi estimer son bien immobilier ?

L’estimation est la meilleure chose à faire lorsque l’on souhaite vendre un bien immobilier. En effet, cette étape est importante dans le cadre d’un projet de vente. Elle est réalisée lorsqu’un propriétaire souhaite connaître le prix de son bien afin de le vendre, au prix du marché, sans se sentir floué et sans perdre d’argent, et surtout dans l’espoir de vendre son bien plus vite (car il est au prix du marché justement).

 

Comment estimer la valeur de son bien immo ?

Pour cela, vous pouvez passer par un agent immobilier, un professionnel et expert du domaine, il saura mieux que quiconque faire une estimation fiable de votre bien. Vous pouvez aussi faire appel à différentes agences et faire plusieurs estimations. 
 

Aussi, il est possible d'utiliser un simulateur d’estimation en ligne pour, au moins, avoir une fourchette de prix de votre bien. Bien qu’il utilise les données immobilières du moment, ce n’est pas l’outil le plus juste en fonction des critères qu’il demande.
 

L’évolution des prix immobiliers étant très fluctuante, le recours à un agent immo qui connaît son terrain est une meilleure solution. Il a l’expérience, l’expertise de son secteur, sait juger les forces et faiblesses d’un bien et s’appuie sur les prix de vente réels proposés pour d’autres transactions réalisées. Ce service est payant mais vaut le coup / coût car vous obtiendrez une base d’estimation très juste.

 

Quels critères prendre en compte pour l’estimation ?

Pour obtenir la meilleure estimation de votre bien immobilier en France, plusieurs critères sont à prendre en compte dans le calcul de l’estimation. 

 

Les prix réels des autres biens en vente / vendus

Afin d’évaluer la valeur réelle du bien sur le marché, la prise en compte des biens similaires vendus, et en vente, est primordiale. 

La façon la plus simple est de regarder quels biens immobiliers se vendent dans la région, la ville voire le quartier et l’adresse pour pouvoir proposer un prix adapté.
 

Il faut bien évidemment prendre des annonces de biens similaires en comparaison : on peut comparer deux appartements de 60m² dans une même ville mais pas deux appartements d’une superficie bien différente. Et d’autant plus, à Paris, où le prix moyen d’un appartement au mètre carré diffère même d’un arrondissement mitoyen à l’autre. 
 

L’immobilier à Paris 7 propose un prix moyen au mètre carré de 14 278€ alors que Paris 15 propose un prix de 10 569€ / mètre carré.

 

Les caractéristiques du bien en lui-même

Pour une meilleure estimation, nous conseillons de se baser sur ces deux premiers critères : 

  • le type du logement (appartement, maison, autre) ;
  • et le lieu (secteur, quartier, commune, département, région littorale ou touristique…).

 

Viennent ensuite d’autres critères, tout aussi importants dans le calcul de l’estimation, mais qu’il faut prendre en considération qu’après. Il s’agit alors de :

  • la superficie ;
  • les caractéristiques du bien ;
  • les charges et le diagnostic de performance énergétique (DPE).

 

La taille du logement est bien sûr une variable importante dans l’estimation : plus la maison ou l’appartement est grand, plus le prix sera élevé.

L’état du logement est aussi très important. S’il est neuf il sera forcément plus onéreux que s’il est en mauvais état avec ou sans travaux à prévoir. Si le bien dispose d’une piscine, d’un grand jardin, d’une terrasse, d’une superbe cuisine équipée, d’un garage, d’une cave, du chauffage au sol, d’une isolation thermique de qualité, de panneaux solaires… cela apporte de la plus-value à son estimation et il devient ainsi plus cher.
 

Depuis 2006, le DPE accompagne les ventes de biens immobiliers : il classe les logements de A à G. C’est aussi un élément déterminant. Si le bien offre une performance énergétique excellente (peu d’émissions de gaz à effet de serre), cela se ressentira sur le prix. À l’inverse, si le DPE est mauvais, le bien pourra voir son prix chuter.
 

Pour information, au 1er septembre 2022, un audit énergétique sera à effectuer avant la mise en vente d’une maison ou d'un appartement. Cet audit est obligatoire uniquement pour les maisons disposant d’un DPE classé F ou G (passoire thermique). Le document proposera les travaux à prévoir pour améliorer sa notation (non obligatoires pour réaliser la transaction).

 

L’environnement extérieur du bien

L’environnement extérieur du bien immobilier impact également l’estimation. La présence de commerces à proximité, d’écoles, de collèges et lycées, d’un bassin d’emploi, de la mer… sont aussi des éléments qui impactent le prix de l’estimation et donc du bien mis en vente. Les villes littorales ont généralement un prix bien plus supérieur aux villes moyennes du centre de la France : Arcachon affiche un prix moyen immobilier de 7417€ / mètre carré ; Nice, un prix moyen de 4828€ / mètre carré alors que Clermont-Ferrand 2094€ / mètre carré et Blois, 1637€ / mètre carré. L’évolution du marché immobilier étant constante ; il est important de s’y intéresser juste avant la mise en vente d’un bien.
 

En clair, tout est à prendre en considération dans le prix d’un bien.

 

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