Quels sont les différents types de baux de location ?
On distingue 3 catégories de baux d'habitation :
- le bail d’habitation vide, se rapportant aux logements non meublés (par définition). La durée de ce bail est de 3 ans renouvelables si le bien loué appartient à une personne physique. S’il appartient à une personne morale, le renouvellement du bail se fait au bout de 6 ans. Un dépôt de garantie égal à un mois de loyer au maximum, charges non comprises, peut être demandé ;
- le bail d’habitation meublé pour les locations meublées. Ce type de bail est établi pour une année renouvelable. Le dépôt de garantie ne doit pas dépasser le montant correspondant à deux mois de loyer, toujours sans les charges. Ce contrat concerne entre autres la location étudiante ou est inhérent au bail de colocation étudiante ;
- le bail mobilité, qui concerne les locations de courte durée. Il est généralement établi pour une durée d'un à dix mois, non renouvelable. Ce type de contrat peut également être choisi en guise de bail étudiant ou de bail saisonnier. Flexible, il facilite l’accès au logement aux étudiants.
Bail de location : quel contrat type suivre ?
La loi ALUR en date de 2015 impose le respect d'un contrat type, mentionnant les différents termes du contrat de location. Ce modèle de contrat ne concerne cependant pas tous les logements. Ne sont ainsi pas pris en compte :
- les logements proposés en location saisonnière ;
- les logements de fonction ;
- les logements entrant dans le cadre d'une convention APL ou encore les logements-foyers, dans le cadre d'une location d'habitation.
Lorsque le bien en location est proposé à plusieurs locataires, le propriétaire devra leur faire signer un contrat de colocation. Cela vaut aussi bien pour la location d'un logement nu que meublé.
Les locataires peuvent choisir de signer un contrat de colocation unique ou un contrat de colocation individuel (ce sont 2 types de colocation différentes). Un locataire a toutefois le droit d’héberger une personne à titre gratuit.
Le bail d’habitation doit être rédigé par le propriétaire du logement. Le locataire doit par la suite l'approuver. Deux exemplaires du contrat de location sont ainsi établis et signés par les deux parties.
Il est aussi possible de recourir aux services d'experts de l'immobilier, comme Citya, pour la rédaction d'un contrat de location en bonne et due forme.
Signature du contrat de location : quelles pièces fournir ?
Plusieurs documents doivent être fournis au moment de signer le bail de location :
- un état des lieux d'entrée ;
- une attestation d’assurance ;
- le dossier de diagnostic technique du bien mis en location ;
- un contrat de caution si quelqu'un se porte caution pour le locataire. L'engagement de caution peut être directement mentionné dans le bail, ou annexé à celui-ci ;
- une notice obligatoire détaillant les droits et obligations du contrat de location des deux parties. Elle doit mentionner les voies de recours et de conciliation possibles en cas de litiges.
Pour la mise en location d’un appartement faisant partie d'une copropriété, il faut également des extraits du règlement de copropriété.
Dans le cadre d’une location-vente, le contrat de bail doit s’accompagner d’une promesse unilatérale de vente.
Bail de location, quelles sont les clauses indispensables ?
Le contrat de location doit contenir plusieurs informations. Doivent ainsi y figurer :
- le nom et l'adresse du bailleur ou de son mandataire ;
- le nom du locataire ou des locataires ;
- la durée du contrat de location ;
- la date de prise d’effet du contrat de location. Pour en savoir plus sur la prise d’effet du bail concernant la location d'habitation ;
- la description du logement ;
- la destination du bien loué. Le logement est-il loué à des fins d'habitation ou pour un usage mixte ? Dans ce dernier cas, il importe de rédiger un bail professionnel ;
- le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- le loyer payé par l'ancien locataire, s'il a quitté le logement récemment, soit moins de 18 mois avant la signature du bail. Cela permet de respecter l'encadrement des loyers dans les zones tendues.
Il faut aussi indiquer dans le bail si des travaux ont été réalisés après la dernière location, et à combien ils s’élèvent.
Contrat de location : des clauses supplémentaires ?
Le propriétaire a tout intérêt à insérer une clause de résiliation dans le bail, au cas où le locataire ne respecte pas ses obligations. Si le logement en location ne se situe pas dans une zone tendue, une clause d'indexation des loyers est aussi conseillée. Les propriétaires peuvent ainsi revoir à la hausse le loyer en fonction de l'évolution du coût de la vie.
Avant de signer le contrat, il faut veiller à ce qu'aucune clause abusive n'y soit insérée. La liste des clauses dites illicites ou abusives est régie par l'article 4 de la loi de 1989. Obtenir le règlement du loyer par prélèvement automatique sur le compte du locataire représente par exemple une clause abusive. Toutes les clauses enfreignant la législation, même mentionnées dans le bail, sont toutefois considérées inapplicables.
Comment mettre fin à un contrat de location ?
La reconduction du bail est en général automatique à son échéance. Toutefois, le propriétaire bailleur est en droit d'y mettre fin s'il souhaite reprendre à titre personnel son logement, s'il veut le vendre ou pour un tout autre motif légitime.
Le locataire peut, lui aussi, décider de quitter le logement moyennant le respect des formalités légales. Il doit notamment envoyer une lettre de notification de congé au bailleur. Lorsque l'un des co-signataires du contrat d'habitation décide de quitter le logement, il est indispensable de rédiger un avenant au bail.
La rédaction d'un bail de location doit répondre à de nombreuses exigences. L'aide d'un professionnel en la matière est vivement requise. Faites appel à Citya Immobilier pour rédiger un bail conforme à ce qui est prévu par la loi et qui prend parfaitement en compte vos intérêts, que vous soyez bailleur ou locataire. Proposant des services de gestion locative à notre clientèle, nous disposons d’une grande expérience dans la rédaction de contrat de location.
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