Les documents d’identité et de situation personnelle
Ces documents servent à attester de l’identité et de la capacité juridique des vendeurs.
Les vendeurs particuliers
Ils doivent fournir plusieurs documents dès la rédaction du compromis de vente :
- Pièce d’identité en cours de validité :
- Livret de famille ;
- Contrat de mariage ou convention de PACS ;
- Jugement de divorce le cas échéant ;
- Coordonnées complètes ;
- Profession :
- Justificatif de domicile ;
- RIB pour le versement du prix de vente.
Les cas particuliers
Si certaines situations sont assez simples, la réglementation s’adapte aux cas plus atypiques.
La vente en indivision
Elle nécessite une vigilance accrue sur les actes de propriété. La vente doit être validée par chacun des indivisaires, ce qui peut engendrer des conflits.
Même si tout le monde est d’accord avec les conditions de la transaction, il peut être difficile de réunir tous les protagonistes pour la signature. Dans ce cas, le notaire peut établir des procurations.
La succession
Lorsqu’un appartement ou une maison sont vendus dans le cadre d’une succession, l’opération doit être intégrée dans la résolution globale du dossier de succession. Les vendeurs doivent remettre :
- Acte de notoriété ;
- Dévolution successorale ;
- Accord de tous les héritiers ;
- Règlement de succession.
La personne morale
Lorsque le bien vendu appartient à une société, par exemple une SCI, il faut présenter les justificatifs de la société et de son représentant :
- Extrait Kbis ;
- Statuts ;
- Pouvoirs ;
- Procès-verbal de l’assemblée générale autorisant la vente ;
- Justificatif d’identité du gérant et des associés bénéficiaires.
Le Dossier de Diagnostic technique (DDT)
Les diagnostics à fournir diffèrent selon l’année de construction, la localisation et les caractéristiques des biens immobiliers.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le DPE est un document central du dossier de diagnostic technique. Valable pendant 10 ans, il est obligatoire dès la parution de l’annonce.
L’audit énergétique réglementaire
Complémentaire au DPE, il est obligatoire en 2026 pour les logements qualifiés de passoires thermiques. Plus complet, il identifie les points faibles du bâtiment, propose des solutions de rénovation et estime le coût des travaux. Cela permet aux acheteurs de se projeter financièrement, notamment en cas de prêt.
L’État des Risques et Pollution (ERP)
Il informe les acquéreurs sur les risques auxquels sont exposés les biens immobiliers par le seul fait de leur localisation : inondations, mouvements de terrain, sites Seveso, feux de forêt, etc.
Les autres diagnostics
Selon le cas, d’autres diagnostics peuvent être exigés :
- Amiante pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997 ;
- Plomb pour les logements construits avant le 01/01/1949 ;
- Termites selon les départements ;
- Gaz et électricité si les installations ont plus de 15 ans.
Les documents administratifs, juridiques et fiscaux du bien
Ces documents servent à préparer le compromis, mais ils permettent aussi de sécuriser juridiquement la transaction.
Le titre de propriété
Obtenir l’acte authentique d’achat, de donation ou de succession est indispensable pour le notaire. Il peut être remplacé par une attestation notariée. Le vendeur doit aussi fournir la dernière taxe foncière.
Les justificatifs de travaux et d’urbanisme
Le notaire est garant de la conformité du bien dont il acte la vente. Ses caractéristiques doivent correspondre à celles qui sont déclarées au cadastre. Si le vendeur a réalisé des travaux, il doit remettre selon les cas :
- Permis de construire ou déclaration préalable (dossier de dépôt complet avec les plans) ;
- Contrat de construction ;
- Certificat de conformité ;
- Attestations RT2012 ou RE2020 ;
- Attestation d’assurance garantie décennale et dommages-ouvrage ;
- Factures des travaux ;
- Attestations d’entretien (chaudière, cheminée…).
Les spécificités des biens détenus dans une copropriété
Si le bien à vendre fait partie d’une copropriété, la loi impose au vendeur d’informer l’acheteur sur les charges courantes, les impayés, les procédures en cours, les travaux votés et le détail du fonds ALUR. Ainsi, l’acquéreur doit obtenir dès le compromis :
- Le règlement de copropriété ;
- Le carnet d’entretien ;
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
- Le montant des charges ;
- Le détail du fonds de travaux ;
- L’état daté.
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