Proposer le bien à votre locataire
Effectivement, un propriétaire-bailleur peut tout à faire vendre un bien immobilier occupé. Cependant, avant même de le mettre en vente, il a l’obligation de proposer le bien au locataire qui occupe actuellement les lieux.
Il n’y a pas vraiment d’autre obligation et le propriétaire n’a pas besoin de donner congé à son locataire. Côté occupant, le locataire doit laisser un droit de visite de deux heures par jour au propriétaire (dimanche exclu), si et seulement si cette obligation a été notifiée dans le bail.
Dans le cas d’un immeuble qui appartiendrait à un propriétaire unique, ce dernier doit absolument mettre en copropriété l’immeuble avant de vendre le premier appartement. Ceci dans le but de pouvoir donner un droit de préemption au locataire en place.
Comment donner congé pour vendre le bien vide ?
Si vous préférez vous séparer de votre bien sans locataire en place, c’est tout à fait votre droit mais vous devez au préalable adresser un congé, avec offre de vente, à votre locataire (au moins six mois avant la date du congé souhaité pour une location nue et au moins trois mois avant pour une meublée).
Dans le cas d’une location non meublée, le locataire a un droit de préemption pendant les deux premiers mois de son congé. Il dispose alors de trois solutions, accepter l’offre au prix proposé par le propriétaire, refuser, ou entrer en négociation. Dans ce dernier cas, il n’est alors plus prioritaire et le bailleur peut vendre au prix convenu, à un autre acquéreur.
Si, cependant, le propriétaire trouve un acquéreur à un prix plus bas que celui de l’offre initiale, il doit en informer le locataire qui dispose d’un nouveau délai d’un mois pour accepter ou refuser.
Attention, dans le cas d’une location meublée, le propriétaire doit adresser une lettre de congé justifiée par la vente, mais il n’y a pas de notion de priorité pour le locataire sur l’achat du bien !
Une décote peut s’appliquer en cas de vente du logement occupé
Si vous décidez de vendre votre appartement ou votre maison avec un locataire en place, une décote variable s’appliquera sur le logement. Cette décote dépend de nombreux facteurs comme, en priorité, la durée du bail restant à courir, mais aussi le montant du loyer, des charges, le type de bien et sa superficie, et l’âge du locataire.
Si, par exemple, le locataire a plus de 65 ans et a de faibles revenus, alors il aura droit à une protection particulière et ne pourra pas être congédié du bien aussi « facilement » qu’un locataire plus jeune et à revenu plus élevé (sauf si le propriétaire bailleur est dans le même cas, pour les revenus et l’âge).
De plus, pour une location meublée, il n’y a pas de décote particulière à prévoir. En effet, la durée d’un bail étant d’un an (voire de neuf mois pour un contrat meublé pour un étudiant), le nouvel acquéreur aura peu à attendre pour jouir de son bien ou le louer dans d’autres conditions.
Attention, concernant la vente d’un bien qui est actuellement loué en « loi 1948 », la décote pourra atteindre 40 ou 50 % et l’acquéreur devra patienter à minima deux ans pour pouvoir s’installer dans le bien si c’est sa volonté.
Les logements concernés sont les logements construits avant le 1er septembre 1948, sur certaines communes de plus de 10.000 habitants ou limitrophes, et cette loi impose des loyers peu élevés et offre au locataire ainsi qu’à ses proches le droit au maintien dans le logement à la fin du bail.
A noter que seuls les locataires entrés dans les lieux avant le 23 décembre 1986 continuent de bénéficier, avec certaines conditions, du régime de la loi de 1948. Un logement qui aurait été vacant puis loué de nouveau depuis cette date du 23/12/1986, n’est plus soumis à la loi de 1948. Les locataires concernés sont très peu nombreux et le champ d’application de cette loi se restreint progressivement.