Les assurances obligatoires en copropriété
Plusieurs niveaux d’assurance coexistent en copropriété. Certaines sont obligatoires pour le syndicat des copropriétaires ou le syndic, tandis que d’autres concernent directement les copropriétaires.
L’assurance du syndicat des copropriétaires
La loi Alur impose au Syndicat des copropriétaires la souscription d’une assurance couvrant sa responsabilité civile. Cette assurance est essentielle pour protéger le patrimoine collectif, les finances de la copropriété et les copropriétaires contre certains recours. La MultiRisque Immeuble (MRI) garantit principalement :
- Incendie ;
- Dégât des eaux ;
- Tempête et événements climatiques ;
- Catastrophes naturelles ;
- Bris de glace ;
- Dommages électriques ;
- Responsabilité civile de l’immeuble.
Cette assurance préserve les parties communes, les équipements collectifs, les locaux techniques et certains dommages affectant la structure du bâtiment.
Comme c’est le cas pour les contrats d’entretien de la copropriété, le syndic compare les contrats d’assurance, négocie les garanties ou le montant des franchises, présente les devis en assemblée générale et veille au renouvellement. Il s’occupe également de déclarer les sinistres, de suivre les expertises et d’assurer les échanges avec l’assureur.
L’assurance Responsabilité Professionnelle du syndic
Comme tout professionnel, le syndic de copropriété doit disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Elle assure tous les dommages qu’il pourrait causer non intentionnellement à des tiers, et notamment aux copropriétaires :
- Erreur de gestion ;
- Oubli de déclaration de sinistre ;
- Faute administrative ;
- Mauvaise exécution d’une décision d’assemblée générale ;
- Préjudice financier subi par la copropriété.
Bon à savoir : afin de sécuriser la gestion de la copropriété, le syndic doit aussi posséder une garantie financière et une carte professionnelle.
Le rôle du syndic face aux assurances des copropriétaires
Si la couverture des parties communes relève de la copropriété, chaque copropriétaire a l’obligation d’assurer ses parties privatives. Le syndic ne peut pas souscrire les contrats individuels des copropriétaires, mais il contrôle que chaque lot est bien assuré et parfois, il intervient pour faire respecter la loi.
Les obligations d’assurance des copropriétaires
Les copropriétaires occupant le logement doivent au moins souscrire une assurance qui couvre les risques liés à leur responsabilité civile :
- Incendie ;
- Dégât des eaux ;
- Vol ;
- Protection juridique.
Les copropriétaires bailleurs doivent quant à eux souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant qui prend en charge les responsabilités du propriétaire en complément des assurances du locataire et permet de garantir une couverture en cas de logement vacant.
Le pouvoir d’action du syndic
Le syndic exerce avant tout un rôle préventif. Il rappelle la loi, diffuse des informations sur les assurances et sensibilise les copropriétaires aux risques d’un logement non assuré.
En cas de défaut d’assurance, il peut mettre en demeure un copropriétaire, signaler la situation au conseil syndical et engager certaines procédures lorsque les intérêts de la copropriété sont menacés.
Nouveauté et points de vigilance sur le marché de l’assurance immeuble en 2026
La loi évolue peu en 2026, mais le marché de l’assurance connaît de fortes tensions qui impactent directement les copropriétés.
L’augmentation significative du montant des primes d’assurances
Plusieurs facteurs expliquent la hausse des cotisations en 2026 :
- Multiplication des catastrophes naturelles ;
- Inflation du coût des matériaux et donc des travaux ;
- Augmentation du nombre de sinistrés et donc du coût des indemnisations ;
- Vieillissement du parc immobilier ;
- Multiplication des dégâts des eaux.
Pour les copropriétaires, cela entraîne une envolée du budget prévisionnel, une augmentation des appels de charges, des franchises plus élevées, des garanties parfois réduites et un refus d’assurer certains immeubles jugés trop risqués.
Dans ce contexte, le syndic doit mettre régulièrement les contrats en concurrence, vérifier l’adéquation des garanties, anticiper les renouvellements et expliquer les hausses en assemblée générale.
Le Bureau Central de Tarification (BCT)
Le BCT peut être saisi lorsqu’une copropriété soumise à une obligation d’assurance ne parvient pas à trouver un assureur. En 2026, il est plus que jamais d’actualité, car les difficultés d’assurance touchent particulièrement les copropriétés exposées aux risques climatiques, les immeubles anciens nécessitant davantage d’entretien ou de travaux et les copropriétés présentant un historique de sinistres important.
Pour obtenir une assurance, la copropriété doit saisir le BCT après un refus. Il étudie le dossier et oblige légalement un assureur à garantir le risque concerné.
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