Étape 1 : valider les conditions d’accès à la profession
Afin de protéger les consommateurs, l’exercice de la profession est strictement réglementé. Devenir agent immobilier ne se limite pas à réaliser une étude de marché prometteuse avant de se lancer.
Les critères d’aptitude professionnelle
Les professionnels de l’immobilier doivent maîtriser de nombreuses connaissances techniques, juridiques, fiscales, commerciales et de gestion. Plusieurs formations académiques permettent d’obtenir des diplômes validés :
- BTS Professions Immobilières ;
- Licence et master en immobilier, droit, économie ou commerce.
L’agent immobilier peut également obtenir le droit d’exercer par VAE (Validation par Acquis d’Expérience) en ayant travaillé plusieurs années comme conseiller immobilier dans une agence avec un titulaire de la carte T.
L’honorabilité
L’aspirant agent immobilier est amené à gérer des transactions et à conserver de l’argent pour le compte de ses clients sur une durée plus ou moins longue. Il doit présenter des garanties de moralité :
- Extrait B2 du casier judiciaire vierge ;
- Absence d’interdiction de gestion.
Étape 2 : immatriculer et domicilier l’activité
Comme toute entreprise, l’agence immobilière doit déclarer son activité et obtenir son extrait Kbis.
Choisir la forme juridique adaptée
Le choix juridique impacte la fiscalité, la responsabilité du dirigeant, les revenus et le développement futur. Le porteur de projet dispose de plusieurs possibilités de statuts :
- Entreprise individuelle (EI) qui est adaptée aux projets solos, donne une grande simplicité de création et permet une certaine protection du patrimoine personnel ;
- SARL (Société à Responsabilité Limitée) qui est adaptée aux structures familiales avec plusieurs associés. La responsabilité des gérants est limitée à leurs apports, ils ont un statut de TNS (Travailleur Non Salarié) ;
- EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) qui est une SARL avec un seul associé ;
- La SAS (Société par Actions Simplifiée) et la SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) qui offrent une grande souplesse statutaire, facilitent l’entrée d’investisseurs au capital et permettent au président de bénéficier du statut salarié.
Rédiger les statuts et choisir le siège social
À part si le professionnel choisit de travailler en EI, il doit rédiger des statuts constitutifs qui désignent le dirigeant et ses pouvoirs, la répartition du capital social, l’objet social qui doit préciser toutes les futures activités de l’agence et l’adresse du siège social.
La plupart des agences immobilières sont domiciliées dans leurs locaux, mais il est aussi possible de les domicilier chez le gérant ou via une société de domiciliation.
Les formalités d’immatriculation
Après la rédaction des statuts, le professionnel effectue le dépôt du capital social, publie l’avis de constitution au journal officiel et envoie son dossier d’immatriculation avec tous les documents nécessaires à la Chambre de Commerce via le portail en ligne du guichet unique de formalités des entreprises.
L’attribution du numéro SIREN représente l’acte de naissance de la société. Il peut alors ouvrir un compte bancaire et commencer à travailler.
Étape 3 : souscrire les assurances obligatoires
La réglementation impose des obligations d’assurance à tous les professionnels. L’importance de ces assurances est proportionnelle aux risques juridiques et financiers de la profession principale.
La Responsabilité Civile Professionnelle
La RC Pro couvre les dommages involontaires que le professionnel peut causer à ses clients propriétaires et locataires :
- Défaut de conseil pour une location de logement ou un achat de résidence principale ;
- Erreur dans un mandat ;
- Omission d’information sur des règles juridiques ou sur des pratiques locatives ;
- Préjudice subi par un client.
La garantie financière
La garantie financière s’applique aux sommes confiées à l’agence immobilière dans le cadre de ses activités de gestion et de transaction :
- Loyers pour le compte des propriétaires particuliers dont il gère le logement ;
- Dépôts de garantie versé par les futurs acquéreurs lors de la signature d’un compromis ;
- Charges de copropriété.
Étape 4 : demander la carte professionnelle
Détenir une carte professionnelle est une obligation pour les agences immobilières. Elle constitue l’autorisation officielle d’exercer.
Les différentes cartes selon l’activité
Les agents immobiliers possèdent une carte professionnelle qui mentionne les différents services réglementés qui les concernent :
- Carte T pour la transaction ;
- Carte G pour la gestion immobilière ;
- Carte S pour le syndic.
La complétude du dossier de demande à adresser à la CCI
Afin d’obtenir la carte, ils déclarent leur activité auprès de la CCI qui va vérifier tous les justificatifs :
- Identité ;
- Diplôme ou années d’expérience ;
- Extrait d’immatriculation ;
- Statuts ;
- RC Pro ;
- Garantie financière.
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