Le parcours du loyer quand le logement est en gestion locative
Le versement du loyer par le locataire
Le paiement du loyer est la première obligation que prévoit la loi. Il n’existe pas de date butoir légale, les locataires doivent respecter la date fixée par le bail.
Le locataire paie le loyer directement au gestionnaire via un mode de paiement librement choisi :
- Virement automatique ;
- Virement initialisé manuellement chaque mois ;
- Prélèvement automatique ;
- Plus rarement, chèque.
Le transit du loyer par le compte du mandataire
Ce sont les agences immobilières, comme Citya, qui s’occupent de gestion locative. Cette activité est réglementée et nécessite un agrément. Pour davantage de transparence et de traçabilité, la loi Hoguet impose aux gestionnaires d’ouvrir un compte bancaire sécurisé, séparé de leurs autres flux professionnels. L’argent des loyers va sur un compte dédié avant d’être reversé au propriétaire bailleur.
La période de transit permet au mandataire de :
- Pointer le paiement effectif ;
- Gérer les régularisations éventuelles ;
- Déduire ses honoraires ;
- Appliquer des retenues exceptionnelles (travaux, charges).
Le reversement au propriétaire bailleur
La plupart des locataires paient leur loyer entre le 1er et le 5 du mois. Le gestionnaire le reverse au propriétaire entre le 15 et le 20, souvent mensuellement, parfois trimestriellement. Ce délai permet de gérer le traitement bancaire et la vérification des fonds.
Le propriétaire bailleur reçoit un loyer net de frais accompagné d’un compte-rendu de gestion qui précise :
- Le loyer encaissé ;
- Les provisions sur charges ;
- Les honoraires ;
- L’assurance loyers impayés si souscrite ;
- Les éventuels travaux ;
- Le montant réellement reversé.
À quoi correspondent les frais déduits du loyer ?
Les sommes déduites du montant de loyer reversé au propriétaire sont majoritairement des honoraires de gestion :
- Encaissement des loyers ;
- Relances ;
- Quittances ;
- Suivi administratif ;
- Relation avec le locataire ;
- Comptabilité.
À ces frais de gestion courante peuvent s’ajouter la cotisation de l’assurance loyers impayés et des frais exceptionnels comme des travaux, des procédures judiciaires, la rédaction d’un bail ou d’un état des lieux.
Que se passe-t-il en cas de retard ou d’impayé ?
Le rôle du gestionnaire dans le recouvrement du loyer
Un retard de loyer ne correspond pas forcément à un impayé. Le professionnel en charge de la gestion locative d’un logement est justement là entre autres pour s’assurer du bon déroulé des nombreuses étapes et procédures qui conduisent un retard à un impayé :
1. Vérification de l’absence de paiement ;
2. Relance amiable ;
3. Mise en demeure ;
4. Échanges avec le locataire ;
5. Plan d’apurement éventuel ;
6. Transmission au propriétaire.
Le déclenchement des garanties
Le gestionnaire actionne les garanties lorsque les tentatives de régularisation amiable ont échoué. Il existe 3 principales solutions.
La garantie loyers impayés
Si le propriétaire a souscrit une GLI, le gestionnaire constitue le dossier et effectue les démarches auprès de l’assureur. Il veille à respecter les délais et les clauses prévus par le contrat afin que la garantie puisse être activée.
Attention, ce type d’assurance ne fonctionne que si elle est souscrite pour un locataire qui n’a eu aucun incident de paiement antérieur et pour lequel le loyer ne représente pas une charge supérieure à 30 % des revenus.
La caution solidaire
Selon la situation du locataire, il est possible d’exiger un garant qui s’engage à assumer la charge locative à la place du locataire en cas de défaillance.
En l’absence de GLI, le gestionnaire est en droit de réclamer le paiement des impayés au garant et d’engager une procédure judiciaire à son encontre le cas échéant.
La garantie Visale
La garantie Visale remplace la caution solidaire des locataires ayant de faibles ressources. En cas d’impayé, le gestionnaire les déclare auprès d’Action Logement selon les clauses prévues par le dispositif. Action Logement indemnise le propriétaire, puis se charge de récupérer les sommes auprès du locataire.
Confier sa gestion locative permet de s’épargner le stress lié à tout l’administratif du quotidien (rédaction du bail et de l’état des lieux, quittances, vérification de l’authenticité des documents du dossier de location, calcul et régularisation des charges. C’est d’autant plus appréciable dans le cadre du règlement de procédures de relances.
De manière à sécuriser votre investissement immobilier, confiez votre gestion locative à Citya, votre expert immobilier de proximité.