Hauteur sous plafond standard : quelles sont les règles ?

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Dans l'habitat, la hauteur sous plafond est une notion très importante. Cette hauteur, qui correspond à la distance entre le sol et le plafond fini, a un impact direct sur le confort et le bien-être des occupants d'un logement. En France, la loi impose une hauteur sous plafond minimum à respecter pour qu'un logement soit considéré comme décent, notamment dans le cadre d'une location ou d'une vente immobilière. Citya vous propose de découvrir les règles à respecter en matière de hauteur sous plafond.

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Hauteur sous plafond standard : différences entre immobilier neuf et ancien

La hauteur sous plafond standard correspond à la distance entre le sol et le plafond fini. Ce paramètre entre dans les critères qui permettent d'évaluer la décence d'une habitation. Des pièces aux plafonds suffisamment hauts contribuent au confort des habitants du logement. Elles offrent un espace intérieur plus important, permettent une meilleure circulation de l'air et sont généralement plus lumineuses. Cette mesure permet de calculer la surface habitable d'un bien, son prix de vente ainsi que le montant du loyer.

Dans le cadre d'une construction neuve, le Code de la Construction et de l'Habitation impose une surface habitable minimum de 14 m² et un volume habitable minimum de 33 m³ par habitant (pour un logement de 4 personnes ou moins). Toutefois, aucune réglementation n'exige de hauteur minimale pour les plafonds d'une maison ou d'un appartement neuf, bien celle-ci dépende à la fois de la surface habitable ainsi que du volume. Une construction neuve peut ainsi avoir des murs de hauteur variable selon l'architecture choisie et la configuration du bâtiment.  En général, la hauteur sous plafond standard d'un bien immobilier neuf est d'environ 2,50 m. 

Dans l'immobilier ancien, la hauteur sous plafond standard est très variable selon l'époque de construction, le lieu et l'architecture du bâtiment : il n'existe pas de standard. Par exemple, au XIXe siècle, les normes de constructions étaient différentes. Certaines pièces pouvaient avoir une hauteur de 3,20 m, notamment dans les appartements parisiens de style haussmannien.

La hauteur sous plafond minimum à respecter pour un logement en location

Dans le cadre de la location d'un bien immobilier, la hauteur de plafond minimum à respecter est fixée par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Pour que le logement soit considéré comme décent vis-à-vis de la loi, un mesurage loi Boutin doit être réalisé et doit respecter les normes suivantes :

  • le logement doit posséder au moins une pièce principale ;
  • la hauteur sous plafond minimum doit être de 2,20 m ;
  • la surface habitable minimum doit être de 9 m² ;
  • le volume habitable minimum doit être de 20 m³.

D'après l'article 4 du décret de 2002, la loi reste toutefois tolérante vis-à-vis des logements dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 m, ce qui peut être le cas dans certains biens atypiques ou anciens. Si un logement possède une hauteur sous plafond comprise entre 1,80 m et 2,20 m et que son volume habitable est supérieur ou égal à 20 m³, alors il peut être loué. Toutefois, les sections dont la hauteur est inférieure à 2,20 m ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable du logement.

D'autres critères de décence et de salubrité sont également à prendre en compte avant de pouvoir mettre un bien immobilier en location : absence de risques sanitaires, absence de nuisibles, performance énergétique minimale, accès à l'eau potable, etc.

La hauteur sous plafond minimum à respecter pour une vente immobilière

La vente d'un logement situé en copropriété est encadrée par la loi Carrez. C'est le cas des appartements situés dans un immeuble. Dans le cadre d'une vente immobilière, le mesurage de la surface loi Carrez ou surface privative est obligatoire. Cette valeur doit apparaître dans l'acte de vente. Les murs, les cloisons, les marches et les cages d'escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres ne sont pas comptabilisés dans ce calcul. Il en est de même pour les pièces ouvertes (loggias, balcons, terrasses) ainsi que les annexes (caves, garage).

Toutes les pièces closes et couvertes avec une hauteur sous plafond minimum de 1,80 m sont considérées comme décentes en loi Carrez. Par contre, toutes les pièces ou parties de pièces dont la hauteur est inférieure à cette valeur ne sont pas prises en compte. Il peut s'agir d'une chambre mansardée, d'une mezzanine, d'un placard ou encore d'une pièce traversée par une poutre.

Une question concernant le calcul d'une surface loi Boutin ou loi Carrez ? Contactez-nous, nos équipes sont disponibles pour vous répondre.

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